Los alquileres subirán desde agosto un 60% anual y en Comodoro hay cada vez más casas en venta

Alquilar en Comodoro Rivadavia nunca fue sencillo, ante la gran demanda de viviendas y una oferta que históricamente se ha visto superada. Ese déficit se ha visto acentuado en los últimos dos años, en parte porque muchos propietarios aducen la pérdida de rentabilidad de la locación. El problema se replica en distintas ciudades de Chubut, según se planteó desde el Sindicato de Inquilinos de la provincia, mientras que las modificaciones buscadas a la ley de alquileres no llegaron para morigerar el problema. 

Aunque en el congreso nacional hubo un intento de modificar la ley de alquileres para corregir algunos de los problemas que se plantearon con la ley aprobada en junio de 2020, la discusión quedó trabada sin que se pudiera zanjar la dificultad de fondo, vinculado al ritmo de actualización. 

En efecto, el mayor problema para los inquilinos y también para los propietarios es la inflación, ya que mientras los primeros sufren porque en la mayoría de los casos los ingresos no siguen el ritmo de los precios, para los locadores la renta generada no es suficiente para cubrir la depreciación de la propiedad y los costos de mantenimiento, según se aduce a uno y otro lado del mostrador. 

El coeficiente de actualización que refleja el Banco Central para la actualización anual de los alquileres se ubicó esta semana en el 58%, por lo que pocos dudan de que para los primeros días de agosto, cuando llegue el momento de aplicar el aumento anual dispuesto por ley, los precios subirán un 60%. 

Escasa oferta de alquileres y suben las propiedades en venta

El impacto de esta situación tiene algunos matices propios en Comodoro Rivadavia, donde la escasez de la oferta y la alta demanda han podido disimular los impactos más negativos de este problema, al menos en la visión de algunas inmobiliarias locales.

“No tenemos caída de alquileres ni tampoco morosidad –detalló Alejandro Groshaus, uno de los referentes inmobiliarios de la ciudad-. Eso es muy bueno, entonces lo poco que hay se alquila rápido, porque en Comodoro hay poca oferta y mucha demanda. Lo que se nota mucho es la oferta de venta de propiedades, porque algunos propietarios no quieren el contrato por 3 años  y la actualización cada 12 meses”. 

De todos modos, advirtió que tampoco se concretan muchas operaciones de venta, debido a la falta de dólares: “Nadie acepta vender su propiedad en pesos, porque pierden el valor en forma inmediata".

Esa mayor oferta de propiedades en venta provocó que los precios de las unidades tiendan a una baja en dólares. Por ejemplo, Groshaus mencionó que "una casa de un valor de 100.000 dólares hoy se está ofreciendo en 65.000, porque muchos locadores desisten de tener alquilada su casa ante la baja de rentabilidad, con un ajuste de sólo una vez al año, que a su vez también se hace complicado para el inquilino. Quienes renueven sus alquileres el mes que viene tienen que pagar un 60% más, lo que significa un salto muy grande, que muchas veces no se tiene previsto”.

En el diagnóstico sobre la alta demanda y escasa oferta de viviendas en alquiler coincidió Fabián Almonacid, desde Estudio Flamig, quien a modo comparativo dijo ante ADNSUR que por cada casa que se desocupa hay alrededor de 10 pedidos en espera.

“De lo poco que hay en alquiler, nosotros tenemos unidades nuevas, a estrenar, con departamentos que no bajan de 50 ó $55.000 mensuales”, refirió, recordando quqe además se debe contar el costo de expensas y servicios. Y al igual que en otras firmas, remarcó lo inherente a la venta de propiedades:

“Vemos mucha oferta de casas en venta, por precios que podían ser impensados tiempo atrás –relató-. Hay casas que se ofrecen en 39.000 ó 40.000 dólares, de dos dormitorios, con entrega del 30% y en 10 cuotas. Muchos venden para cubrir deudas, o porque directamente se van de Comodoro o del país, incluso hacia países limítrofes”. 

Almonacid también cuestionó que los intentos legislativos para modificar la ley no convoquen a los sectores involucrados, por lo que las modificaciones que se hicieron en 2020, con la actualización anual en lugar de los seis meses que se aplicaban a antes, derivó en cambios negativos, tanto para propietarios como inquilinos. 

Los comercios se recuperan

En el mercado inmobiliario local, un ítem donde sí se ha notado un recupero importante es en los alquileres comerciales. Alejandro Groshaus recordó que en este caso el marco legal es diferente y luego de lo que fue la baja de actividad por la pandemia, hoy hay pocos locales en oferta. 

“En un momento, llegamos a contabilizar 40 locales vacíos entre las calles San Martín y Rivadavia –evocó, en referencia a la crisis sanitaria de 2020-, pero hoy se ven muy pocos espacios sin ocupar”. 

El agente inmobiliario remarco que la recuperación se observa no sólo en el centro, sino también que cuesta encontrar locales para alquilar en otras áreas comerciales, como por ejemplo en avenida Polonia y otros sectores de las  zonas sur y norte de la ciudad”.  

“Es imposible trasladar un 60%”, dijo un propietario particular

“Lo que hemos vivido en este ciclo de, los últimos diez años, es una caída del ingreso brutal”, dijo un pequeño locador, que tiene algunas propiedades en alquiler y prefirió guardar reserva de su identidad. 

“La referencia común era de un 1% mensual, de modo que en un período de 100 meses, se recuperaba el valor de la propiedad. Hoy eso es inviable, porque sobre una vivienda de 50.000 dólares, sería imposible cobrar un alquiler mensual del 1%, es hasta casi ridículo”, comentó el locador, que alquila directamente, sin inmobiliarias. 

“La brutal caída de ingresos se acentuó en el gobierno de Macri y en pandemia –añadió-, por lo que hoy es imposible trasladar, en un trato entre partes, la búsqueda de esa renta, porque uno establece un vínculo humano con la otra persona y está de por medio una vivienda familiar. Es imposible pedirle una actualización del 60%, salvo que sus ingresos hayan crecido exponencialmente y los pueda cumplir”. 

En el análisis, el propietario sumó la cantidad de trabajo informal, al citar por ejemplo que uno de sus inquilinos es cuenta propista, por lo que no tiene prácticamente cobertura social, ni tampoco gremial. ¿Cómo va a poder aumentar sus servicios, para afrontar una suba de alquiler de esa magnitud?”, se preguntó.

“Algunos inquilinos dejan de comer para pagar el alquiler”

Desde el Sindicato de Inquilinos de Chubut, su titular Rebeca Ancina, lamentó que “seguimos pegados totalmente a la inflación y no logramos que comprendan los diputados por qué era necesario regular los alquileres, para poner un tope a la inflación. Esto es terrible para nosotros y si no dejamos de pagar, es porque los inquilinos hacen un esfuerzo sobre humano para poder cumplir”.

Para Ancina, la situación influye sobre la alimentación familiar, ya que “hay gente que deja de comer para pagar los alquileres. La inflación está por encima de las paritarias de todos los rubros, porque se actualizan en el 50% y los alquileres van a subir el 60%.

Esto se ve especialmente con los trabajadores del Estado, por lo que hemos enviado notas al gobernador para que tenga en cuenta esto, como también los monotributistas y pequeños comerciantes que viven de un kiosco o un pequeño comercio”.

La representante del sector lamentó que no hubo cambios en la ley de alquileres, particularmente en lo que proponía el proyecto del oficialismo, que incluye una serie de incentivos fiscales para los propietarios que acepten pactar ajustes por debajo del coeficiente oficial que establece el Banco Central para los alquileres. 

“Eso lo pudimos lograr, pero no conseguimos que el gobierno entienda que es necesario regular, lo que va de la mano con una estructura de normas que proteja a los inquilinos, con un tope a la suba respecto de la inflación pero también con beneficios para los propietarios, para que no se vean perjudicados por la inflación al momento de alquilar su vivienda”, señaló. 

En igual sentido, opinó que “es una locura esperar a que el ladrillo se duplique cada 10 años”, en referencia a la renta mensual del 1% y el recupero de la propiedad en 100 meses de alquiler. “Tendría que tener los mismos topes que un plazo fijo”, opinó.

Ancina remarcó algunos aspectos de la norma que protege a los inquilinos en la ley actual. Por ejemplo, sobre el hecho de que pueden rescindir los contratos con 3 meses de anticipación, sin ningún tipo de punibilidad o multa, siempre que se haya firmado un contrato formal.

“Con toda esta crisis, la formalidad fue en descenso, no se respeta la ley y lo que estamos sufriendo con esto es una piratería pura, porque hemos atendido gente que les han alquilado por inmobiliaria y en menos de 6 meses les piden que se retiren porque van a vender la propiedad, lo que no se puede hacer por la ley –describió-. Y en la informalidad, tenemos desde cortes de luz, de gas y todo tipo de violencia para que la gente se retire”. 

Por eso, anticipó que el sindicato impulsará una campaña para promover que los inquilinos registren los contratos ante AFIP, lo que no implica costos para ellos, a fin de darle cobertura legal al vínculo con los propietarios.  

Por lo pronto, las normas están lejos de saldar el problema, ya que como se dijo al inicio de este informe, lo que erosiona a un lado y otro del mostrador es la inflación, algo que no podrá ser resuelto por ley. 

Y así como hay grandes distorsiones en el mercado, en el que un vehículo 0 km puede valer igual o más que una vivienda familiar, o un par de zapatillas importadas tanto como un alquiler mensual, la necesidad de un techo para muchas familias seguirá siendo un gran signo de interrogación, al que el debate político actual está muy lejos de acercar, siquiera, alguna respuesta.