Mercado de alquileres en Comodoro y Rada Tilly: cuáles son los Cambios principales tras la desregulación

El mercado inmobiliario transita los primeros meses desde la desregulación adoptada a nivel nacional, por la que las partes pueden pactar libremente los plazos de contrato y frecuencia de actualización del valor de alquiler de una vivienda. ¿Cuáles son los efectos más notorios?

Como punto de partida, hay que recordar que el sistema convive hoy con 3 marcos legales diferentes. En primer lugar, todavía están vigentes los contratos firmados bajo la ley del año 2020, con fuertes regulaciones.

Bajo la ley anterior están, por ejemplo, quienes alquilaron una vivienda el 15 de octubre del año pasado, que tienen contratos por 3 años, actualizables cada 12 meses, en base al Indice de Contratos de Locación que publica mensualmente el Banco Central.

Por ejemplo, este mes el valor del ICL es del 165%, lo que significa que alguien que estaba pagando 150.000 pesos de alquiler por mes, si le tocara renovarlo hoy empezaría a afrontar alrededor de 400.000 pesos.   

Una segunda circunstancia es la de quienes firmaron contratos después del 16 de octubre del año pasado, ya que ese día empezó a regir un cambio en la ley. Básicamente, introdujo la posibilidad de actualizar cada 6 meses, pero con un índice llamado ‘Casa Propia’, establecido por el Banco Hipotecario Nacional.

La diferencia principal, entre ambos índices de actualización, es que el ICL combina la inflación y el índice de evolución salarial, mientras que el segundo, toma en cuenta un promedio de la evolución de los salarios en el último año (en lugar del último mes), lo que terminaba atenuando el impacto en el monto de la actualización.

Así, un contrato que se actualiza por este sistema, cada 6 meses, puede tener variaciones de alrededor del 40%, quedando algo por debajo del ICL, que crece en forma más cercana a la inflación.

Claramente, ese sistema favorecía al inquilino, pero afectaba al propietario, que de por sí ya cuestionaba al ICL y la actualización anual por pérdida de rentabilidad. Esa norma estuvo vigente sólo algunos meses, ya que a partir del DNU 70, que entró en vigor el 29 de diciembre pasado. Y a partir de esa norma, el mercado se desreguló totalmente.

“HAY UN AUMENTO SIGNIFICATIVO DE LA OFERTA DE VIVIENDAS Y UNA MEJORA EN LOS PRECIOS”

Nicolás Cerneaz, integrante de la Cámara Inmobiliaria de Comodoro Rivadavia, compartió sus observaciones sobre el mercado inmobiliario local tras la derogación de la normativa anterior, ante la consulta de ADNSUR.

“La derogación de la ley ha permitido a las partes pactar libremente los términos del contrato de alquiler, incluyendo el plazo del contrato y el ajuste. Esto ha traído un aumento significativo en la oferta de propiedades en alquiler. Muchas propiedades que estaban a la venta se han colocado en alquiler -reseñó-, lo que ha revertido el efecto de retracción de la oferta que se observó bajo la ley anterior”.

Como ejemplo, mencionó que, en su caso particular, en House Inmobiliaria, en los primeros días de marzo “hemos recibido 5 casas en alquiler, en sólo una semana, cuando antes ese número correspondía a todo un mes”, comparó.

Esto es un rasgo que puede extenderse a otras inmobiliarias, según comentó el integrante de la Cámara, si bien aclaró que esto no significa que se haya cubierto totalmente la demanda de viviendas en la región.

“Todavía la demanda supera ampliamente a la oferta -aclaró. Si hay 5 viviendas en alquiler, por ejemplo, hay 10 personas buscando una casa. Aproximadamente esa es la proporción”. 

Otra consecuencia de la desregulación, añadió el entrevistado, es que “los valores de alquiler están comenzando a regularse por sí mismos", debido a una creciente competencia.

“Anteriormente, si había un solo departamento en alquiler en el centro, el propietario podía pedir cualquier precio y se lo pagaban -refirió-, porque era la única opción disponible. Ahora, con más departamentos en alquiler, los propietarios que pedían precios más altos están comenzando a pedir menos, debido a la competencia”.

ACTUALIZACIONES TRIMESTRALES Y DEPÓSITOS DE GARANTÍA EN DÓLARES

En cuanto a la modalidad de actualización, Cerneaz mencionó que la mayoría de los contratos de alquiler ahora se están haciendo por dos años, con ajustes trimestrales, aunque no hay ninguna obligación legal para que sea así, ya que las partes pueden optar por otros plazos. “Este es otro factor que ha contribuido a la regulación de los precios de alquiler”, añadió.

Por ejemplo, el corredor mencionó un departamento de 1 dormitorio, más cocina, comedor en Las Torres, por 200.000 pesos, contrato a 2 años y actualización trimestral por ICL. 

En cuanto al sistema de actualización, refirió que en algunos casos se opta por mantener el ICL, mientras que en otros, “se negocia un ajuste por Indice de Precios al Consumidor", dijo.

Cerneaz también abordó el tema de los depósitos en garantía en dólares. Según el corredor inmobiliario, no es común fijar el alquiler en dólares, salvo algunos casos especiales, como pueden ser viviendas grandes de Rada Tilly. Sin embargo, hay otra modalidad que empieza a hacerse más notoria, vinculada con esa moneda:

"Hay propietarios que están exigiendo el depósito en garantía en dólares. Al tratarse de una moneda fuerte, cuando finaliza el contrato termina siendo un resguardo de valor tanto para el propietario, por si tiene que realizar una obra y también para el inquilino, que sí llevó la propiedad en buenas condiciones, quizá hasta esos mismos dólares le sirven para alquilar otro lugar, o en todo caso mantuvo el valor del monto que depositó al inicio del contrato”, explicó. “Es lo más justo para las dos partes porque se supone que ninguno de los dos gana plata, sino que es un resguardo de valor para el locador y el locatario”.

RADA TILLY ES LA ZONA MÁS DEMANDADA PARA VIVIENDA FAMILIAR

Al ser consultado sobre los sectores más buscados para el alquiler de viviendas familiares, Ceneaz indicó que la ciudad de Rada Tilly es actualmente la más buscada para alquilar una casa, ya que “hay lista de espera, sin siquiera tener algo publicado en la localidad, pero igual la gente llama y pregunta por esa ubicación”.

En igual sentido, comentó que “hay una gran demanda de casas con patio, independientemente de la ubicación, mientras que la demanda de departamentos ha disminuido en forma notoria.

En cuanto a los precios, Cerneaz señaló que hay una disparidad significativa entre las distintas zonas.

"La diferencia de valores es del orden de entre un 40 y 50 por ciento -detalló-. Por una misma vivienda en el barrio Pueyrredón y otra similar en Rada Tilly, podemos hablar de 250.000 pesos mensuales, contra 400.000”, comparó.

Otro dato detectado en el sector es que la desregulación ha eliminado los llamados ‘precios de cobertura’, ya que, con la ley anterior, los propietarios salían a alquilar su vivienda con un valor más alto que el de mercado, en previsión de que no podrían actualizarlo hasta dentro de 12 meses.

En cambio, ahora, la revisión trimestral de los precios hace innecesaria la suba inicial, por lo que confió que los valores seguirán acomodándose, en la medida que la inflación empiece a atenuarse. 

Finalmente, el corredor señaló que otra distorsión del mercado, aún no corregida, es el de la baja de precios de viviendas en venta, debido a la alta oferta que hubo en los últimos años, cuando los propietarios la retiraban del mercado de alquiler para ponerlas en venta.

“Ha habido un incremento muy fuerte en el valor de la construcción, con el metro cuadrado que está entre 1.200 y 1.300 dólares, que es casi el doble de lo que valía el año pasado. Entonces, todavía el mercado de la venta no logra acomodarse y hay una tendencia a la baja en el precio de las propiedades usadas; creo que Comodoro no llegó a tocar su piso en lo que hace a valores para la venta”, concluyó.

LA VISION DE LOS INQUILINOS: “MUCHOS TRABAJADORES QUEDAN FUERA DE LA POSIBILIDAD DE UNA VIVIENDA”

Para Pamela Demes, secretaria general del sindicato de Inquilinos de Chubut, la desregulación ha empeorado la situación de quienes alquilan viviendas familiares.

“La desregulación ha incrementado la violencia habitacional que ya se venía viendo en el sector, pero ahora se exacerbado no sólo en los alquileres informales, sino también de parte de inmobiliarias que no reciben las llaves o ponen cláusulas abusivas, pese a que los contratos estaban firmados con la ley de 2020 o de octubre de 2023”, refirió.

Si bien el sindicato tiene su base de actividad en Puerto Madryn, la dirigente aclaró que estas situaciones se dan en distintos puntos de la provincia. “Le exigen a los inquilinos que entreguen las unidades pintadas a nuevas, cuando el Código Civil determina que el mantenimiento corre por cuenta del propietario”, planteó.

Demes aseguró además que se están incorporando índices de actualización cada 3 ó 4 meses, pese a que los contratos firmados bajo la ley de 2020 todavía rigen para fijar la actualización anual.

“Algunos propietarios están aplicando actualizacionesen base al valor de venta, en dólares, de la propiedad, lo que hace imposible pagar el alquiler, para salarios que no evolucionan al mismo ritmo que la inflación -aseguró-. Los inquilinos y las inquilinas estamos quedando por fuera de la posibilidad de una vida digna, porque mucha gente ya está comiendo a crédito, lo que pone en jaque la seguridad alimentaria, además de que se dejan de cubrir otras necesidades, para poder pagar el alquiler”.

La dirigente también apuntó que en varias ciudades “hay una competencia desleal entre alquileres temporarios y permanentes, porque muchos propietarios, al no resultar la temporada turística, volcaron sus viviendas a los alquileres permanentes, pero por períodos de 8 meses”, cuestionó.

“Esto lo hacen pensando en la temporada de verano, pese a que el Código Civil establece que los contratos mínimos deben ser por 2 años”, señaló.

“En Comodoro, particularmente, la situación es la misma, a partir de los altos valores de alquiler y las condiciones de ingreso a la vivienda, que exigen que tus ingresos tripliquen o quintupliquen el valor del alquiler, pero casi ningún salario es tan alto, salvo que seas empleado de la Legislatura o del gobierno, con sueldos de más de 2 millones de pesos”, añadió Demes.

ALQUILERES VERSUS SALARIOS

Para la dirigente, no hay un efecto de mejora de precios por una mayor oferta de viviendas. “Por más que haya propietarios que no pudieron vender, porque en realidad nadie puede comprar, los alquileres no bajan, porque igual las ponen a precios muy altos. 

Tengo compañeras de trabajo que alquilaron ‘pocilgas’, monoambientes para vivir 3 ó 4 personas. Por un dormitorio, en Madryn piden 400.000 pesos, que es el sueldo de un empleado de comercio. Y cada 4 meses aumentan, por cualquiera de los índices”.

Para la dirigente, hay trabajadores que quedan absolutamente fuera de la posibilidad de afrontar el pago de alquiler de una vivienda.

Según el último relevamiento realizado por el sindicato de Inquilinos, para el mes de febrero de este año, el ingreso de una familia de 4 integrantes, para un sueldo de comercio, queda más de 100.000 pesos por debajo del costo total de la canasta básica más un alquiler promedio.

Desde las visiones contrapuestas, con intereses en tensión entre propietarios e inquilinos, el mercado inmobiliario transita los reacomodos luego de una desregulación que para unos será beneficiosa y para otros, todo lo contrario.