¿Conviene tomar hoy el nuevo crédito hipotecario UVA?: Consejos y factores a tener en cuenta

Las sucesivas bajas en la tasa de interés, aplicadas por el Banco Central, han revitalizado la atención sobre el crédito bancario, un producto que prácticamente había desaparecido y que lentamente empieza a retornar como oferta, aunque todavía con tasas elevadas, frente a una inflación en teoría seguirá bajando.

El jueves último, el Banco Central produjo una nueva reducción de la tasa de pases, que es la que rige para interacciones entre bancos, pero esto reduce aún más el rendimiento de los plazos fijos, que ahora quedarían cercanos al 50%, con un rendimiento cercano al 4%.

En esta oportunidad, sin embargo, no vamos a prestar atención al lado del mostrador que capta ahorros, sino al que ofrece préstamos, para tratar de inferir si esas propuestas resultan convenientes, o si es necesario esperar a que se reduzcan aún más.

“Todo depende de dónde pongamos el foco -dijo en principio el contador Gustavo Simoes, ex gerente regional del Banco Nación y docente universitario, recientemente jubilado-. Es decir, ‘las tasas están bajas’, pero la que se cobra por los préstamos está todavía por encima de la inflación”.

En ese marco, planteó que la comparación no debe hacerse sólo contra la inflación, sino que hay que evaluar qué se hará con el dinero del préstamo.

“Hay dos grandes destinos: el consumo, para comprar un determinado bien y en ese caso hay que considerar los ingresos y la proyección hacia el futuro. El otro fin es para producir. Si nos posicionamos como una empresa, tenemos que ver qué actividad nos va a permitir este dinero prestado y cómo lo podemos devolver, qué rentabilidad nos va a generar para que nos quede una diferencia después del pago de la cuota con sus intereses”.

Simoes advirtió además que se debe considerar que la tasa de interés, salvo que sea subsidiada, siempre estará por encima de la inflación, en lo que se denomina tasa real positiva, al contrario de lo que ocurre con el plazo fijo, en el que resulta negativa.

Además, advirtió que aún cuando el gobierno celebra que “la inflación está bajando”, el índice continúa en niveles altos. Y refirió que si el índice de precios cerrara en un 7% para el mes de abril, “lo que no se dice es que al aplicar el interés compuesto (es decir, el acumulado de los precios sobre la suba del mes anterior) resulta en un 100%”.

Al momento de solicitar un préstamo, conviene consultar cuál es la tasa efectiva y el costo financiero total. En líneas personales, por ejemplo, la tasa efectiva anual se informaba el viernes último, en entidades de primera línea, en más del 150%, con un costo financiero total (lo que incluye seguros y comisiones del banco) por encima del 200%.

CRÉDITOS PRENDARIOS PARA LA COMPRA DE AUTOS

Otra de las posibilidades que ofrecen los bancos son los créditos prendarios para compra de vehículos. En ese punto, Simoes advirtió que lo que deben analizar los bancos no es el patrimonio, sino la capacidad de pago del cliente. Y lo que está ocurriendo, indicó, es que no se considera el alto costo de un vehículo nuevo, como la cuota del seguro, patentamiento, combustible y mantenimiento en general. En ese combo, en muchos casos se termina superando la afectación proporcional del ingreso que puede afectar la cuota.

 “Lo que pasa también es que los autos están sobrevaluados, incluso en dólares -cuestionó- y ni hablar de los de alta gama. Entonces debemos considerar no sólo el valor de la cuota, sino el mantenimiento y además lo que va a pasar con los ingresos, porque incluso si baja la inflación, no significa que el salario tiene una mejora real, como dijo el presidente Javier Milei. Lo que significa es que tienen una baja más lenta, pero sigue bajando”.

En resumen, señaló, “aun cuando lleguemos a una tasa del 30%, que puede parecer barata para nuestro país, pero para países del primer mundo sigue siendo usurera, al combinarse con la baja de ingresos puede resultar igual que si estuviera en el 150%.

CRÉDITOS HIPOTECARIOS, CON EL REGRESO DE LA ‘CUOTA UVA’

El economista Alejandro Jones, integrante del Observatorio de Economía de la Facultad de Ciencias Económicas de la U.N.P.S.J.B, se refirió a la reaparición de los créditos hipotecarios, mediante la modalidad 'UVA', que son las unidades de valor adquisitivo que ajustan por inflación. Esas líneas son ofrecidas, en Comodoro Rivadavia, por el Banco Nación y el Hipotecario, con plazos de hasta 30 años.

“En el Hipotecario, es una tasa que arranca en el 8,25% más la cuota UVA, mientras en el Nación es del 8,65% más UVA -detalló-. Esto es lo que significa el costo financiero total cuando vamos a tomar el crédito, que es lo que siempre hay que mirar, no solamente la tasa”.

Jones recordó además que los créditos hipotecarios no se gravan con IVA, a diferencia de los demás préstamos, lo que significa una mejora del costo. Incluso las tasas mejoran sustancialmente para quienes cobran sus haberes a través del mismo banco, mientras que la financiación alcanza entre un 75 y 80% del valor de la vivienda..

El analista también reconoció que la modalidad ofrecida hoy es similar a la de años atrás, que en muchos casos derivó en cuotas de valores impagables, a raíz del crecimiento exponencial de las cuotas en base a la inflación. Un ejemplo: una persona que empezó pagando una cuota de 15.000 pesos en el año 2018, hoy abona 500.000 pesos por mes.

“Hubo 3 sistemas distintos de préstamos hipotecarios UVA -refirió Jones-. En los dos primeros había algunos límites para el crecimiento de la cuota, pero el tercero fue el más flexible y el que disparó mucho el costo en función de la inflación. El sistema que se ofrece hoy es más parecido al segundo sistema, porque da la posibilidad de refinanciar la cantidad de años, en caso de que haya una suba muy fuerte de la inflación. El mejor fue el primero, porque tenía una tasa fija.

DIME CUÁNTO PAGAS DE ALQUILER Y TE DIRÉ QUÉ PRÉSTAMO TE OFRECEN

Jones dio un ejemplo sencillo de lo que se debe analizar al momento de tomar un crédito para compra de vivienda, al describir la comparación entre un alquiler actual y el valor de la cuota del préstamo.

“Si alguien está pagando un alquiler de 400.000 pesos, puede calcular que esa misma plata la puede destinar al pago de la cuota -describió-. Ahora bien, con esa capacidad de pago, me pueden prestar unos 50 u 55 millones de pesos, es decir que estamos comprando una vivienda, con gastos de escritura y demás, de alrededor de 64 millones”.

El analista aclaró que “esto es lo que sé hoy, pero la economía no es una foto, sino una película hacia delante. Hoy la contabilidad me dice que en lugar de pagar el alquiler de un departamento por 400.000 pesos, puedo pagar esa misma plata en la cuota de un préstamo. Pero a partir de acá, tenemos que tratar de ver qué pasará hacia delante y comparar lo que aumentaría la cuota del crédito, en comparación a lo que subiría el alquiler”.

Llegado a este punto, el economista evaluó que con  la desregulación, hoy los alquileres se actualizan cada 3 ó 4 meses, por lo general en base a la evolución del Índice de Precios al Consumidor.

En el crédito hipotecario, la actualización se da sobre la cuota regulada por el valor UVA, que se va a modificando todos los meses, en base a la inflación. Hasta ahí, ambas variables evolucionan a la par, en un caso (el alquiler) cada 3 meses y en el otro, en el préstamo, cada 30 días.

Sin embargo, advirtió Jones, hay una diferencia, que está dada precisamente por la mencionada tasa de interés mensual, que arrancan por encima del 8% (o un 4% para quienes son clientes y cobran sus haberes a través de la entidad bancaria) que se irá recargando todos los meses al valor UVA.

“Esto nos da una distorsión un poquito más grande cada mes, que es la tasa diferencial que cobra el banco sobre la cantidad de cuotas UVA -añadió Jones-. Este análisis lo tiene que hacer cada uno en su caso particular, sobre cuánto paga de alquiler y qué tipo de vivienda busca, si el crédito que le pueden dar en función de sus ingresos cubre el costo de un departamento o una vivienda y qué pasará con sus ingresos”.   

Finalmente, el economista advirtió con el actual gobierno no habrá otro tipo de créditos más flexibles, por ejemplo, con tasas subsidiadas.

“Lo positivo de esto que empiezan a salir los créditos hipotecarios y cuando esto ocurre, en algún momento van a tener que mejorar, en el momento en que la inflación esté más controlada. Cuando estemos en un 3 ó 4% mensual, que sigue siendo alta, recién ahí las tasas de interés van a empezar a mejorar”, concluyó Jones.