El reino del revés: pagan cuotas de $300 por sus casas del IPV y hay un alto nivel de morosidad que frena la construcción de nuevas viviendas

El problema habitacional en Comodoro cuenta varias aristas. Una de ellas se vincula al alto nivel de morosidad de los barrios más antiguos, construidos por el Instituto Provincial de la Vivienda, en los que pese a haber pagado durante décadas un valor de cuota de 300 pesos mensuales, una gran cantidad adeuda la mitad o más del costo de la vivienda.

Esa es una de las causas por la que hay en Comodoro un padrón de más  de 8.000 inscriptos, frente a una escasa cantidad de viviendas construidas  en los últimos años por el organismo provincial: actualmente hay 18 unidades en construcción en barrio Palazzo y deberían iniciarse otras 19, de un total de 35 anunciadas en el año 2021. También se iniciaron movimientos de suelo para 128 casas en Fracción 15, con un plazo de 540 días.

Y si bien entre 2019 y 2022 se entregaron alrededor de 700 casas en km12 y km14, éstas se hicieron a través de  la gestión de entidades intermedias: mutuales, ONGs, gremios, etc, que gestionan la compra de tierras ante el Municipio y luego acuerdan la financiación del IPV para construir las viviendas. Si bien es una buena solución para personas afiliadas a esas instituciones, no se contabilizan como respuesta a la demanda individual de los (vale insistir) más de 8.000 inscriptos.

La denominada ‘demanda libre’, que es la que engrosa aquel padrón en espera, tiene un nivel de respuesta mucho más bajo, por razones que se vinculan, en parte, a los altos niveles de morosidad de programas anteriores.

40% DE MOROSIDAD

Según se estima en el organismo provincial, en la ciudad hay una morosidad del 40% en cuanto al recupero de cuotas, es decir adjudicatarios que no tienen sus pagos al día, particularmente de programas habitacionales anteriores al año 2018.

De un total de 10.000 viviendas entregadas en las últimas 4 décadas en Comodoro Rivadavia, hay alrededor de 6.000 planes de pagos al día o ya cancelados, mientras el resto tiene diversos grados de incumplimiento.

“De ese total de deudores, que son unos 4.000, la mitad debe entre el 50 y 100 por ciento de las cuotas, pese a que eran valores muy bajos, de unos $300 por mes o incluso menos, en los planes de viviendas anteriores a las 1.311 viviendas”, reveló un conocedor del circuito oficial de la ciudad.

Hasta algunos años atrás, incluso, había barrios con valores de 40 pesos mensuales, según precisó la misma fuente.

La referencia involucra a los planes habitacionales financiados con el sistema francés, en valores de cuotas iguales y consecutivas en pesos, en las que se paga en la primera parte los intereses y sólo en el último tramo, el capital. Con planes de financiación a 25 años y con la inflación del país, el valor de esas cuotas fue perdiendo validez a la hora de considerar la incidencia en el recupero de fondos para construir nuevas casas. Es decir que el problema es doble: por un lado, la morosidad; por otro, aún cuando se hubiera cancelado la totalidad, la desactualización en el precio impide proyectar con solidez nuevas construcciones, en base a los montos recuperados.

REFINANCIACION A MOROSOS CON DEUDA ACTUALIZADA POR INFLACION

Recientemente el Instituto Provincial de la Vivienda y Desarrollo Urbano dispuso notificar a los deudores de planes habitacionales, que accederán a un plan de refinanciación de la deuda, pero la misma será actualizada en base a un mecanismo basado en la inflación.

En efecto, desde el año 2018 se aplica a los nuevos barrios, construidos por el Estado, un sistema de actualización mediante las denominadas UVIs (Unidad de Valor de Vivienda), que se ajustan mensualmente por un coeficiente que se basa en el índice de construcción y salarios en el mismo sector.

“No son lo mismo que las ‘UVAs’ –aclaró la gerente general del Instituto, Ivana Papaiani, en referencia al sistema de actualización de créditos hipotecarios que provocó que los préstamos tomados en esas condiciones se tornaran impagables-. No tienen componente de moneda extranjera”.

Si bien es similar a un crédito bancario, aclaró que se da “a tasa cero y la diferencia es que no rechazamos a nadie, como hacen los bancos, por su baja capacidad adquisitiva. Nosotros priorizamos el derecho al acceso a una vivienda”.

En base a este sistema, al momento de construir y entregar la vivienda se establece su valor en UVIs y se determina la financiación en 300 ó 400 cuotas, es decir a 25 ó 33 años, dependiendo del poder adquisitivo del adjudicatario, ya que la cuota no puede exceder el 25% de los ingresos familiares.

“Trabajamos para superar la morosidad y poder seguir haciendo obras, a través de quienes recibieron una respuesta –expresó Papaiani-. Las familias beneficiarias tienen que entender que esto no es en perjuicio de su situación económica, sino que lo que buscamos es la posibilidad de seguir construyendo viviendas”.

Hasta ahora, todavía conviven ambos sistemas de financiación: el denominado ‘francés’, por el que algunos barrios venían pagando cuotas de $300, como el caso de “las 1008”, según mencionó la funcionaria; y los nuevos planes, que al mes de abril abonan una cuota del orden de los $46.000, con un sistema de actualización que se ubicaría entre el 6 y 7% mensual, es decir similar a la inflación.

Según precisó la titular del IPV, “decidimos, a través de oficio, sacar una refinanciación para actualizar la deuda y pasar el plan de financiación por UVIs”.

La situación podría implicar cambios drásticos para quienes tienen altos niveles de deudas, pese a haber pagado un número importante de cuotas, pero sin haber completado la totalidad del plan. Al actualizarse por UVIs, el valor de la vivienda se eleva fuertemente, por lo que la cuota pasaría de esos $300 a un monto no menor a $8.000 pesos mensuales, dependiendo de cada situación, antigüedad del plan y cantidad de cuotas anteriormente pagadas.

Según explicó la funcionaria, quienes se acercaron a regularizar la situación pudieron cancelar el monto total de la deuda, en aplicación del sistema de financiación anterior, por montos significativamente más bajos, del orden de los $30.000 o menos.

LOS BARRIOS NUEVOS PAGAN CUOTAS QUE SIGUEN EL RITMO DE LA INFLACIÓN

Con el sistema de actualización mediante UVIs, las cuotas tienen un valor más cercano al precio de la propiedad. A modo de ejemplo, un barrio entregado hace 3 años, que se inició con una cuota de 10.000 pesos mensuales, hoy afronta alrededor de 46.000 pesos, mientras que también se actualiza el valor de la vivienda. Si en 2020 valía 3 millones de pesos, la misma unidad hoy cotiza a 14 millones de pesos.

La actualización es de casi un 400 por ciento, lo que representa la inflación acumulada en los últimos años, por lo que el sistema sigue más de cerca esa variable, con el propósito de obtener financiación para futuros planes.  Se trata de un monto que puede impactar por el modo en que se actualiza todos los meses, pero sigue por debajo de valores de alquiler de una vivienda familiar, como pueden atestiguar inquilinos al contrastar lo que pagan por mes frente a estos valores de los planes habitacionales.

Se apunta a consolidar, en definitiva, un circuito que debe retro alimentarse, ya que de lo contrario la construcción de viviendas sociales se torna inviable. Si además se suman las dificultades propias de la ciudad, donde la topografía exige una serie de trabajos previos, como los iniciados en Fracción 15, para dotar de infraestructura y servicios (lo que hizo necesaria la participación de Nación, Provincia y Municipio), las repuestas pueden tornarse mucho más lentas aún. Sin el compromiso de pago una vez que se accede al techo propio, una gran cantidad de familias seguirá en espera, indefinidamente, por el mismo anhelo.