Alquileres: los precios ya se actualizan al 104%, algunas viviendas se cobran en dólares y los inquilinos hacen ‘magia’ para seguir bajo techo

Propietarios que quieren actualizar cada 6 meses, algunos que eligen alquilar su propiedad por día y otros que empiezan a trasladar el pago de impuestos a sus inquilinos. Del lado locatario, menos compra de comida y reducción de gastos: estrategias para subsistir en un mercado inmobiliario atravesado por la inflación, que choca contra el concepto del derecho básico a una vivienda.

Fabián Almonacid (MP Nº84), titular de Estudio Flamig y actual presidente de la Cámara Inmobiliaria, reseñó que es muy difícil establecer precios promedio de alquiler, ante la variedad de opciones y zonas, pero intentó establecer un promedio de valores actuales:

“Históricamente, las inmobiliarias dividimos el mercado en zonas A, B y C. En la A están Rada Tilly, Pueyrredón, Roca, sectores de la La Loma, Centro, km.3. En la B hay también algunos sectores de esos mismos lugares de la A, además de otros barrios como Fuchs, 13 de Diciembre, partes de km3, 4 y 5. Y luego la zona C, que involucra a los barrios más alejados del centro”, detalló.

Dentro de la zona A, por ejemplo en Rada Tilly, puede haber muy disímiles. Una vivienda de 3 dormitorios puede costar 120 ó 130.000 pesos en barrio El Mirador, pero cruzando la ruta, en Solares del Marqués, el valor de una casa similar se eleva al doble.

El promedio, para una casa familiar de dos dormitorios, con comodidades para 4 personas, se ubica en torno a los 100 ó 120.000 pesos en la zona A, elevándose a 150 ó 200.000 pesos en casas de 3 dormitorios.

En la zona B, los precios pueden oscilar entre los 80 y 90.000 pesos, siempre tomando como referencia una vivienda familiar para 4 personas.

Habitualmente, el sector más demandado es el A, donde ya no hay prácticamente disponibilidad de viviendas en alquiler. Además, tal como ha reflejado ADNSUR en informes anteriores, los problemas causados por la ley de alquileres llevó a muchos propietarios a poner sus  casas en venta, lo que deriva en una baja de precios:

“Hay valores que se redujeron prácticamente en un 50% -señaló-. Una casa que se vendía en 140 ó 150.000 dólares, hoy se vende a 80.000 dólares. El tema es que hace 4 años, con un dólar de 40 pesos, ese precio equivalía a 6 millones de pesos, pero hoy, los 80.000 dólares representan 42 millones de pesos. Y aunque se hable de dólares, todos nos movemos en pesos y no es sencillo de reunir esa suma”, explicó. 

LAS ESTRATEGIAS DE PROPIETARIOS PARA REDUCIR PÉRDIDAS

“Hay propietarios que piden el cobro en dólares, pero son los menos y en algunas viviendas muy exclusivas de Rada Tilly. Otros, la mayoría, piden contratos por un año o dos pero con aumentos semestrales, algo que no se puede porque está prohibido por la ley y es un riesgo importante”, relató Georgina Curto (M.P 189).

Con amplia trayectoria en el rubro, la responsable de ‘Curto Propiedades’ describió ante ADNSUR las distintas situaciones que se presentan en un mercado donde nadie está contento: los propietarios se quejan porque la rentabilidad del alquiler ha caído, pese a que el índice de actualización desde julio será del 104,1%. Y la mayoría de los inquilinos se queja, precisamente, porque sus ingresos no van al mismo ritmo inflacionario.

“Nosotros tratamos de explicar a los dueños de las viviendas lo que marca la ley, pero es entendible que con un contrato por 3 años, los precios van quedando muy atrasados. Ahora están venciendo los primeros contratos que se hicieron en la pandemia, que arrancaron con un valor de 40.000 pesos por mes, imaginemos lo bajo que quedaron”, describió Curto.

La corredora inmobiliaria enfatizó que el retraso de precios se fue consolidando aún cuando los valores se actualizan una vez al año, a partir de un índice que combina la inflación, pero también la evolución de los salarios. Como los sueldos crecen por debajo de la inflación.

“Los propietarios están perdiendo, en algunos casos, entre 50.000 ó 60.000 pesos por mes. Por ejemplo, ya estoy haciendo los índices para el mes próximo y el precio de un dúplex de 2 dormitorios, que venía pagando 77.500 pesos, va a pasar a 158.000, más o menos, pero el precio real de mercado si hubiera que alquilarlo hoy desde cero, es de 180.000 ó 200.000 pesos. Ya está perdiendo 42.000 pesos por mes,  por eso los propietarios se cansan de este sistema y te dicen ‘hagamos algo’, pero no se puede”.

La ley de alquileres aprobada en el año 2020 establece, entre sus principales alcances, que la duración de los contratos para viviendas familiares es de 3 años y las actualizaciones deben hacerse sólo una vez por año, en base al índice que divulga el Banco Central todos los meses. Como incluye también a los salarios, que crecen más lento que la inflación, el índice queda por debajo de ésta, ya que si bien la actualización es del 104,1%, el IPC de los últimos 12 meses supera el 114%.

ALQUILERES EN DÓLARES, VIVIENDAS TEMPORALES Y “CLÁUSULA GATILLO” POR VENTA

Curto también agregó otros elementos para describir el mercado actual, como la situación de algunas propiedades que se alquilan en dólares, particularmente en Rada Tilly:

“No son muchos casos, pero hay algunos, para viviendas muy exclusivas –detalló, ante la consulta de ADNSUR-. Es por casas muy importantes y algunos piden 1.000 ó 1.200 dólares de alquiler mensual", comentó.

El problema principal es la falta de viviendas para alquilar, ya que incluso hoy se hacen reservas para dentro de 3 meses o más.

“Alguno sabe que se me va un inquilino y te dice ‘guardame esa casa’, incluso te ofrecen pagar más. El exceso de demanda y la falta de oferta llevan los precios hacia arriba, porque capaz que el nuevo precio de la vivienda, cuando se termina un contrato y se inicia otro, es de un 150% por sobre lo que pagó el último inquilino”, precisó.

Pese a la alta demanda, los propietarios sienten que no tienen la misma rentabilidad, debido al deterioro de los ingresos frente a la inflación. Esto lleva a la decisión de poner en venta el inmueble, “para sacarse el problema de encima”, aunque tampoco esa alternativa es sencilla de resolver.

Las operaciones se exigen en dólares y la consabida falta del billete verde puede demorar la operación más de la cuenta, por lo que “hay un popurrí, en el que algunos aceptan un vehículo en parte de pago, además de un monto en pesos porque necesitan la plata para hacer alguna otra transacción, pero el grueso para la venta siempre se exige en dólares”, comentó Curto.

Esta situación lleva los valores de venta hacia la baja, ya que quien tiene los dólares en la mano puede mejorar cualquier precio, logrando diferencias más que importantes a favor del comprador, al lograr reducir el precio inicialmente exigido. “Hay propiedades que arrancan en 500.000 dólares, pero si el comprador tiene los billetes en la mano la puede obtener por 350.00 o menos”, apuntó.

En cualquier caso, hay una precaución adicional que los locatarios comienzan a introducir en los nuevos contratos: una especie de ‘cláusula gatillo’, que estipula la obligación, para el inquilino, de entregar la propiedad en un plazo no mayor a 90 días en caso de venta del inmueble.

“Otro fenómeno que está pasando es que los propietarios te sacan sus casas de administración y las ponen como alquileres temporarios, con cualquiera de las aplicaciones (que funcionan en teléfonos celulares) y le sacan un poco más de ganancia –reconoció Curto-. Una cliente que tiene varias propiedades chicas las fue retirando mientras iba venciendo los contratos y las ofreció en alquileres temporarios”.

Se trata de una ola fuertemente instalada en Buenos Aires, donde incluso los inmuebles, en esos casos, son alquilados en dólares, aun cuando en las aplicaciones figuren en pesos, pero al cargarse en una tarjeta de crédito pueden estar nominados en dólares, advirtió la especialista.  Se trata de una realidad muy particular, donde la falta de propiedades es mucho más marcada, como bien pueden saber muchas familias que buscan instalar a sus hijos en aquella ciudad, por razones de estudio.

“En Rada Tilly hay algunas propiedades que se alquilan en forma temporal, son muy pocas, pero se alquilan a valores bastante altos. Y hay también mucha gente con propiedades en Buenos Aires, que logra alquilarlas en forma temporal, a valores de 65 u 80 dólares por día”, concluyó.  

“MIENTRAS LA INFLACIÓN SIGA A ESTE RITMO, LOS ALQUILERES VAN A SEGUIR SUBIENDO”

Fabián Amonacid, por su parte, coincidió en que en uno de los reclamos crecientes de los propietarios es el de hacer actualizaciones cada seis meses.

“Nosotros tenemos que explicarles los riesgos que implica hacer un contrato de alquiler por fuera de la ley, entonces cuando el cliente entiende los riesgos te dice ‘sigamos como estamos’, es decir con la actualización anual”.

Los corredores inmobiliarios describieron que el problema puede plantearse porque los contratos que tramitan por inmobiliaria están declarados legalmente, por lo que al acordar un mecanismo de actualización semestral o trimestral, podría pasar que el inquilino en algún momento decida denunciar la situación, provocando grandes perjuicios para el locador.

Por otra parte, Almonacid dijo que en su caso, con alrededor de 300 propiedades en Comodoro y otros puntos de la región, no registran contratos de alquiler en dólares. “No es algo que nos pidan los propietarios”, precisó. Sin embargo, insistió en que la mayor queja es por el tiempo que transcurre sin adecuar el valor de la locación:

“Hoy podés alquilar un departamento e 120.000 pesos y te puede parecer buena plata, pero cuando llegás a septiembre, con la inflación que tenemos, ese valor quedó muy erosionado, pero tenés que esperar mucho tiempo para actualizarlo. Ahí está el problema, con la inflación al 8% mensual queda desfasado muy rápido y esto pasa aun cuando la próxima actualización sea del 110% anual”.

Comentó además que el quiebre de la barrera psicológica del 100% de aumento, el mes pasado, pareció un cimbronazo, “pero en realidad no te puede sorprender con la inflación que tenemos, en la que todo aumenta de forma constante. Lo que pasa es que en los alquileres llama más la atención porque son valores importantes, pero es imposible que no haya aumentos con la economía como está”.  

El alquiler temporario de propiedades en Buenos Aires es otra característica de la situación actual, por la que han optado algunos locadores comodorenses con propiedades en la capital:

“Mucha gente de Comodoro necesita viajar, en forma periódica, por algunos días y esta opción les puede resultar más económica que un hotel. Nosotros tenemos, por ejemplo, un monoambiente equipado en 18.000 pesos por día, que puede resultar mucho más conveniente que un hotel, sobre todo si tienen que viajar 2 ó hasta 3 personas”, mencionó, a modo de ejemplo, Almonacid.

LOS CONTRATOS BASURA EN LA INFORMALIDAD Y EL HACINAMIENTO PARA ABARATAR COSTOS

Rebeca Ancina conduce el Sindicato de Inquilinos de Chubut, que tiene sede en Puerto Madryn y busca representar a locadores de toda la provincia. Con 45.000 familias registradas en el último censo, desde la entidad creen que en la provincia en realidad son más las familias sin vivienda propia, pero no alcanzan a ser detectadas por las estadísticas.

“La actualización estaba en el 100% y en 15 días llegó al 104%, lo que significa que el precio del alquiler avanza mucho más rápido que las paritarias de los trabajadores –describió al abrir su diálogo con ADNSUR-. Notamos un incremento en la búsqueda de viviendas con menores comodidades para la familia, como una forma de abaratar los costos”.

Para Ancina el problema no es la ley de alquileres, sino la inflación, lo que está provocando “un descenso social de muchas familias y sus viviendas pierden comodidades. El tema se traslada a la parte alimentaria, porque no se puede dejar de pagar el alquiler, pero se compra menos comida. Se pierden servicios básicos o bienestar familiar, por ejemplo se deja de pagar la cuota de un club al que van los chicos, que es algo totalmente necesario”.

En el sindicato detectaron distintas situaciones que sirven como reflejo de lo que ocurre en los casos donde los ingresos no alcanzan a cubrir el costo: “Lo vimos con una docente en Trelew, que con 4 hijos tuvo que dejar una casa de 3 dormitorios para mudarse a otra con una sola habitación. Muchos pasan al mercado informal y ahí es donde se empiezan a sufrir los contratos basura”.

Esos casos de informalidad, detalló la dirigente sindical, están sometidos al arbitrio de propietarios inescrupulosos. Según relató, en Trelew una madre sola sufrió el hostigamiento del locatario, que ingresaba a la vivienda cuando su hijo estaba solo para dejarle mensajes intimidatorios. En Puerto Madryn, en otro caso, una mujer que se atrasó dos meses, cuando perdió el trabajo en plena pandemia, sufrió el amendrentamiento por parte de 17 hombres que ingresaron a su casa para exigirle que se fuera. “Ese caso lo hemos denunciado ante la ONU, porque es una clara vulneración de derechos humanos”, relató Ancina. 

Los ejemplos de ese tipo de abusos pueden ser muchos. “En Comodoro, un hombre que había hecho un contrato informal se comprometió a reparar la vivienda antes de ingresar con su familia, para que tuviera un techo digno, pero cuando terminó el trabajo la propietaria le dijo que no se lo iba a alquilar”, relató.

Ancina planteó que es el Estado el que debe profundizar la política de construcción de viviendas y crear mecanismos de crédito para el acceso a la casa propia, al tiempo que recordó que también la ley de alquileres contempla el sistema de alquileres sociales, pero nunca se tomó la decisión política de llevarlos a la práctica.

Esa norma contempla crear líneas de préstamos blandos para el acceso al alquiler por parte de sectores sociales vulnerables, además de generar sistemas de garantías para posibilitar ese acceso, entre otras medidas que están enunciadas en la norma.

“No se puede hablar de mercado inmobiliario, sino que debemos hablar del derecho a una vivienda –concluyó-. Acá también hubo una burbuja inmobiliaria, creada por grandes empresas, que llevaron a esta situación y es el Estado el que tiene que intervenir para poder garantizar esos derechos a los trabajadores”, concluyó.  

 EL TRASLADO DE IMPUESTOS A LOS INQUILINOS

Otra novedad que comenzó a evidenciarse en la relación locatarios-inquilinos es la de trasladar el costo de los impuestos, como puede ser Inmobiliario, hacia quienes alquilan la propiedad.

“El dueño me dijo que es algo que se está aplicando cada vez más, al no poder actualizar el precio del alquiler al menos dos veces por año y yo acepté pagarlo, porque me dejó entrever que si no podría rescindir el contrato y sé que tampoco me conviene, porque dentro de todo puedo pagar el alquiler y es una buena propiedad”, contó Daniel F., un inquilino que evalúa la situación con el mayor equilibrio posible.

“Sé que el sistema está distorsionado y no es bueno para ninguna de las partes: en los primeros seis meses el cimbronazo lo sufre el inquilino, pero en los siguientes seis meses el que pierde es el propietario –describió-. Conozco la situación de ambos lados, porque también en mi familia hay gente que alquila propiedades y sé cómo se pierde también de ese sector”.

Esa comprensión no significa no sufrir el impacto de una inflación imparable: “En junio del año pasado, la actualización de mi contrato de alquiler fue del 65%, entonces pasé de pagar 40.000 a 70.000 pesos mensuales –detalló-. En junio de este año fue del 100%, por lo que empiezo a pagar 140.000 pesos. Es duro y los sueldos no aumentan del mismo modo, pero sé que si me rescinden el contrato es peor, porque no se consiguen viviendas y porque adonde empiece un contrato nuevo seguramente me va a resultar más caro que el actual”.

Finalmente, Javier R. contó su experiencia como administrador cuenta propista de algunas propiedades, en las que no pudo actualizar los alquileres al ritmo de la inflación anual: “Por ser un poco blando y no aplicar lo que establecía el índice, al entender que del otro lado también hay gente que sólo depende de un sueldo, me fui quedando y algunos valores de alquiler se convierten en irrisorios. Ahora en un par de meses tengo renovaciones y no sé qué recepciones voy a tener”, contó.

La buena voluntad entre las partes es fundamental para sobrellevar una situación que puede agravarse en muchos sentidos, para ambos lados. Hay propietarios que saben también de inquilinos que de un día para otro cambian su conducta, dejan de pagar, provocan destrozos en la propiedad, etc. Y al revés, también existen casos de abuso, como los ya relatados por el sindicato de Inquilinos en este mismo informe. Por eso, en muchas de estas relaciones contractuales hay “sacrificios compartidos”, como reconoce Daniel S., al hacerse cargo de los impuestos.

“Pago 4.000 pesos más por mes, pero es preferible a salir a buscar casa o empezar un contrato nuevo”, concluyó.