Crédito hipotecario UVA para viviendas: ¿cómo calcular la cuota y saber si te conviene?

Tras el lanzamiento de los créditos hipotecarios UVA, lentamente se van sumando algunos bancos, con características similares pero con detalles que pueden hacer diferencias de importancia. El asesor y divulgador de temas económicos Ariel Spadoni, desde su canal ‘Corazón Financiero’, realizó en esta oportunidad un pormenorizado análisis.

“¿Conviene hoy endeudarse a 10, 20 ó 30 años para tener tu casa? Muchos bancos han sacado estas líneas de crédito, lo cual es una buena noticia porque hace tiempo no había préstamos para viviendas”, analizó en principio el youtuber.

A continuación, dio una serie de precisiones, como el hecho de que la tasa de interés resulta mucho más baja para quien es cliente o cobra sus haberes a través del banco en cuestión. Hay que recordar que entre los que ofrecen hoy la operatoria, al menos hasta ahora, en Comodoro Rivadavia sólo están el Hipotecario y el Nación.

El plazo de financiación puede ser de 15 ó 20 años, con montos que van hasta los 250 millones de pesos en el caso del Hipotecario y 120 millones en el Nación. Ambos financian una parte del capital necesario, con el 80% y 75%, respectivamente, lo que significa que el solicitante debe tener parte del capital previamente ahorrado para completar la operación.

Otro dato a tener en cuenta es la tasa de interés, que mejora sustancialmente si la persona cobra sus haberes en el banco al que va a pedir el préstamo. El Hipotecario ofrece el 4,25% para el primer año y 8% el resto, mientras que el Nación ofrece un 4,5%, siempre hablando del primer año.

“En el caso que no cobres el sueldo en el banco ya no te va a convenir, porque la tasa se te va muy para arriba”, advirtió el experto, en referencia a que ese valor se eleva hasta un piso del 8% anual. Hay que recordar que el pago de haberes puede ser solicitado al empleador, para que se haga a través de la entidad a la que se va a pedir el préstamo.

QUÉ ES LA ACTUALIZACIÓN POR UVA Y CUÁL ES EL PRINCIPAL RIESGO QUE ENCIERRA

La relación entre ingresos exigida varía, ubicándose entre 1,6 y 3,2 millones de pesos por mes en el Hipotecario, mientras que en el Nación es posible sumar ingresos, hasta 2 codeudores que pueden tomar el crédito. Esto es importante, porque el ingreso mensual determina el máximo de la cuota que se puede afrontar, es decir el monto del préstamo al que puede aspirarse.

El sistema de crédito hipotecario se actualiza mediante el sistema UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), además de la tasa de interés anual ya mencionada. La UVA se actualiza diariamente a partir del avance de la inflación, por lo que el banco convierte el dinero prestado en una cantidad de unidades a devolver, cuyo valor en pesos se actualiza todos los meses de acuerdo con la inflación. A ese valor se debe sumar el interés mensual.

Es necesario hacer un amplio paréntesis en este punto. El sistema es propicio para períodos de baja inflación, algo que no tiene garantías en la Argentina. Los préstamos tomados entre 2017 y 2018 se volvieron impagables para muchos deudores, a partir de la fuerte suba de inflación que comenzó a dispararse en aquellos años y se profundizó en los subsiguientes, frente a ingresos que no crecieron al mismo ritmo.

Se estima que en Chubut hay alrededor de un centenar de familias que tomaron estos créditos y atraviesan serias dificultades para pagar la cuota mensual, que hoy oscila entre 500.000 y 700.000 pesos, con un ritmo de aumento que superó largamente la evolución de los salarios. De un monto original de deuda de 1 millón de pesos, hoy ha crecido a valores de 20 a 40 millones de pesos. Pese a eso, el nivel de morosidad es muy bajo.

Días atrás hubo una movilización de deudores en ciudades como Esquel y Rawson, para reclamar ayuda de las autoridades políticas. Dese la Legislatura provincial, la diputada Jacqueline Caminoa impulsó una Expresión de Deseos para que el Senado de la Nación dé tratamiento a un proyecto de ley, que ya tiene media sanción de Diputados, para establecer pautas de alivio para esos deudores.

“Fue una gran herramienta para acceder a la casa propia, pero por la inflación se ha transformado en una pesadilla para muchas familias”, reconoció la legisladora. “La posible solución es esta ley nacional, que les permitiría refinanciar la deuda”.

SIMULACIÓN DE LA CUOTA

El Banco Nación ofrece hoy en su sitio web un sistema de simulación, con el que puede llegar a estimarse de cuánto sería el valor de la cuota a partir de montos determinados a solicitar como préstamo.

En la ventana superior derecha se debe introducir el valor de la UVA al momento de hacer la consulta, para lo cual se hace click en el vínculo que aparece en la pantalla y se deriva hacia el Banco Central, que muestra estos valores en una lista desplegada bajo el título “Principales Variables”.

Por ejemplo, el viernes último la UVA cotizaba a 944,03 pesos, por lo que se introduce ese valor. Luego aplicamos el valor de la vivienda a adquirir, por ejemplo 50 millones de pesos, que se introducen en la columna izquierda. Como el monto máximo que prestará el banco es del 75% del total, introducimos el valor equivalente, que es de 37,5 millones de pesos.

Con estos datos, al dar ‘Enter’, la cuota estimada por el simulador es de $190.007, equivalente a 201,27 UVAS. Hay que hacer dos salvedades. El sistema arroja el cálculo en base a la cotización de la UVA el mismo día en que hacemos la simulación, es decir de $944,03, pero no hace una proyección estimada de lo que valdrá esa misma unidad el mes próximo, que se actualizará por inflación.

Lo segundo a tener en cuenta es que falta sumar la tasa de interés, que es del 0,38% mensual en el primer año, a aplicarse sobre el valor final de la cuota. El ingreso mínimo necesario para acceder a esta operatoria, según el simulador, es de $760.000, sumando dos codedudores, con un mínimo de $380.000 cada uno.

Para una vivienda de 120 millones de pesos, en la que el Banco puede prestar un máximo de 90 millones, la cuota simulada por el sistema ascendería a un monto que a valores de hoy resulta en $456.000, con la misma salvedad que en el ejemplo anterior. Es decir, falta sumar el 0,38% mensual, sobre una cuota que en 30 días habrá subido acorde a la inflación transcurrida en los próximos 30 días.

En este caso, el ingreso mínimo requerido entre dos codeudores asciende a $1.824.000, mientras que el monto individual mínimo para cada uno sería de $912.000.

Como se dijo, el Nación presta hasta un máximo de 120.000 dólares, equivalente a unos 127 millones de hoy. Si se hace la proyección para un monto mayor, ya que el Hipotecario presta hasta 250 millones, podría estimarse que la cuota por ese valor arrancaría en un monto actual de 1 millón de pesos. En ese caso, el ingreso mínimo requerido para los codeudores podría estimarse en 3,5 millones de pesos.

AL FINAL, ¿CONVIENE O NO?

¿Conviene o no conviene? -pregunta el youtuber-. Va a depender del caso particular de cada uno, cuánto estás pagando de alquiler hoy y cuántos inconvenientes. Yo no optaría por este crédito UVA, no porque no sea tentador. Pasa que si las tasas siguen bajando, puede haber en algún momento otra línea de créditos más accesibles”.

Además, añadió el analista, “¿podemos estar seguros de que no va a volver a subir la inflación en el país, que va a estar estable durante 10, 20 ó 30 años? Miremos la historia. Fijate lo que pasó en el gobierno de Macri, cuando reflotaron estos créditos. El riesgo es importante”.

En el final, dejó otra reflexión, vinculada a la alternativa frente a salir a tomar un crédito, cuando en realidad se necesita tener un capital inicial como punto de partida:

“Cada caso es particular -insistió- y también hay que recordar que necesitás tener en la mano, como mínimo, 10.000 dólares, porque este crédito te financia una parte de la vivienda. Tratando de invertir ese mismo capital tal vez puedas llegar al monto que necesitás, que son 20.000 ó 25.000 dólares más y seguro te va a llevar menos tiempo que estar endeudado durante 30 años”.