Hay un lento aumento de oferta de viviendas, precios disparados y exigen depósitos en dólares en Comodoro y Rada Tilly

Tras la eliminación de la ley de alquileres, hay 3 consecuencias que empezaron a ser visibles en Comodoro Rivadavia y Rada Tilly. Una es que se nota un aumento lento en la oferta de viviendas, aunque todavía es largamente superada por la demanda. La otra es la suba de precios, tras la liberación de topes que establecía la norma anterior. Y aparece un tercer elemento, vinculado a la exigencia del depósito de garantía en dólares.

Aunque el cambio es muy reciente, ya que la ley se eliminó al entrar en vigor el DNU 70 impulsado por Javier Milei, en lo que va del año ya se notan algunos cambios, generados por el nuevo marco normativo.

“Hay propiedades que estaban en venta, pero que los propietarios decidieron volver a poner en alquiler, a partir de la posibilidad de ir ajustando el precio con mayor frecuencia -explicó Nicolás Cerneaz, integrante de la Cámara Inmobiliaria, en diálogo con ADNSUR-. No voy a decir que son muchos, porque esto es muy reciente, pero es algo que se está empezando a notar”.

El DNU impulsado eliminó la ley que regulaba el sistema de alquileres y exigía una actualización de precios en forma anual, en base a una fórmula que recientemente fue modificada y que establecía ajustes por debajo de la inflación, lo que era resistido por los propietarios de viviendas, debido a la pérdida de rentabilidad.

“Con los nuevos contratos, se está haciendo uso y costumbre la actualización cada 3 meses, a través del ICL o el IPC, eso lo van pactando las partes en función de la conveniencia de cada uno -refirió el integrante de la Cámara-. Quien tenía su propiedad en venta hoy la vuelve a poner en alquiler, porque sabe que le va a rendir en 3 meses lo que tendría que rendir para para no perder frente a la inflación”.

El ‘ICL’ es el Índice de Contrato de Locación, que había sido creado por la ley de Alquileres y es publicado por el Banco Central, en base a una combinación entre el índice de salarios y la inflación. Cuando se modificó la ley de alquileres, meses atrás, fue reemplazado por el índice ‘Casa Propia’, que quedaba muy por debajo de la inflación.

No obstante, hay que aclarar que quienes firmaron contrato bajo las leyes anteriores (27.551, de junio de 2020 y la número 27.737, aprobada sobre fines del año pasado) se regirán todavía bajo las condiciones de esas normas, ya que el DNU aplica para los contratos que se firmen en forma posterior al 29 de diciembre.

Otra situación que se observó en los últimos días, ante el cambio de condiciones, es la de algunos propietarios que ya tenían previsto no renovar el contrato luego de su vencimiento, pero “hoy deciden mantenerlas en el mercado, ante la posibilidad abierta de ir ajustando el precio -indicó el integrante de la Cámara-. Todavía es algo lento, pero se va notando la tendencia de incorporar nuevos inmuebles al mercado, con una oferta que va a ir en aumento”.

DESAPARECE EL ‘COSTO DE COBERTURA’

Cerneaz también advirtió que hay un costo, conocido como de ‘cobertura’, que ahora dejó de tener aplicación. Para explicarlo, indicó que, si un alquiler tenía un precio de 100.000 pesos mensuales, arrancaba en 150.000 pesos, porque el propietario preveía que no iba a poder ajustarlo hasta dentro de un año.

“Al eliminarse el costo de cobertura, con la expectativa de que el precio se va a poder actualizar en breve, ahora hay un valor que no sé si es más bajo, pero sí es un precio más ajustado al valor de mercado. El mercado no ‘pricea’ a futuro, sino a lo que vale hoy, porque se sabe que en 90 días se podrá ajustar para mantener el poder adquisitivo, siempre que la gente lo pueda pagar y se vaya también adecuando el valor de los salarios, en base a los alquileres. Es todo muy reciente y se va negociando de a poco, en principio con el vencimiento de los contratos viejos”.

Para el agente inmobiliario, “la oferta de inmuebles en alquiler tiene que aumentar en el transcurso del año, porque están dadas las condiciones para que las partes puedan acordar libremente qué es lo que valen las cosas, qué es lo que puede pagar el mercado y qué es lo que decide pagar cada uno. Cuando el inquilino tenga la posibilidad de contar con más opciones, porque hoy son muy poquitas, automáticamente el mercado va a regular los precios. Esto es lo que vemos hoy, pero el panorama es muy dinámico y se va modificando rápidamente”.  

LOS DEPÓSITOS DE GARANTÍA YA SE HACEN EN DÓLARES

Para Jorge Altuna, otro integrante de la Cámara Inmobiliaria, la consecuencia más notoria es que los precios “se están disparando, porque los dueños que venían con los contratos anteriores estaban atrasados y ahora buscan recuperarse. Si bien la oferta está aumentando, esa oferta no dura mucho, porque al ofrecer una vivienda o departamento, se alquila en sólo dos o tres días. Los precios están subiendo, al igual que suben los precios de todos los demás bienes y servicios”.

Altuna destacó que otro de los cambios que se concretaron es la posibilidad de que el precio del alquiler se fije en dólares. “todavía no tuve ningún caso, pero no me extrañaría que alguien lo pida -estimó-. Los depósitos en garantía ya se están haciendo en dólares”. Se trata del monto que deposita el inquilino como respaldo para el propietario, para que en caso de que haya un daño de la propiedad, la reparación se pueda efectuar ejecutando ese monto.

El empresario inmobiliario refirió que ese tipo de acuerdo brinda protección a ambas partes, “porque si alguien paga hoy 500.000 pesos como garantía, dentro de dos años, cuando termine el contrato, no va a querer que le devuelvan 500.000 pesos, sin actualizar. En cambio, si deposita la garantía en dólares, es un reaseguro también para el inquilino, para recuperar lo depositado”.

Otro cambio que aplicó la nueva normativa es que eliminó la obligación de que ese mes de depósito sea devuelto a valor actualizado según el último mes de alquiler. Es decir que, por efecto de la inflación, el inquilino recibirá un monto desactualizado, pero si el resguardo se hace por el equivalente en dólares, el recupero se concreta también en esa misma moneda dura.