Posible suspensión de la ley de alquileres: ¿cuál sería la consecuencia en Comodoro?

Ante el fuerte trascendido de que el gobierno buscará suspender la aplicación de la ley de Alquileres, el análisis de las posibles consecuencias se divide entre volver a la modalidad anterior, con ajustes semestrales del precio de alquiler y una duración de dos años de contrato en lugar de tres, o generar un sistema con libre acuerdo entre las partes.

Para Fabián Almonacid, martillero público y titular de Inmobiliaria Flamig, la eliminación de la ley no es algo sencillo, por la cantidad de contratos que en todo el país están vigentes en función de esa norma.

Además, hay que considerar que una ley no puede ser dejada sin efecto por un decreto o una resolución, por lo que se desconoce aún si el gobierno obtendría la mayoría necesaria para anular la norma aprobada a mediados de 2020, impulsada por la oposición.

Hasta ahora, en diarios de Buenos Aires trascendió la decisión del ministro Sergio Massa de dejar la norma en suspenso, pero no se ha especificado cuál sería el camino normativo para avanzar con esa decisión.

La preocupación expresada por representantes de inquilinos en distintos puntos del país es que el remedio podría ser peor que la enfermedad. Es que, si bien la actualización desde abril es de un 92% para los próximos 12 meses, a partir de la fórmula que combina el Indice de Precios al Consumidor y los salarios, ese monto todavía es inferior a la inflación, que en el mismo período alcanzó un 104%.

“Pueden pasar dos cosas: o se libera o se avanza en una regulación fuerte, pero nosotros vamos a exigir que se garantice el derecho de los inquilinos”, dijeron desde el sector que representa a los locadores en la provincia, ante la consulta de ADNSUR, aunque prefirieron no expresarse oficialmente hasta que la medida esté definida oficialmente.

EL ORIGEN DE LOS PROBLEMAS DEL MERCADO INMOBILIARIO LOCAL

“Hasta ahora no tenemos ninguna notificación de que se suspenda la ley vigente –señaló Almonacid, en diálogo con Actualidad 2.0-. Suspender significaría volver a la ley anterior, cuando los contratos se hacían con dos años de extensión y la actualización se hacía cada seis meses. Esos son los únicos cambios que podría haber”.

Otra opción, añadió, sería que los valores se actualicen por acuerdo entre el locatario y el locador, pero el corredor inmobiliario insistió en advertir que hay dificultades legales para una decisión así, debido a los contratos que están en vigencia por la norma actual.

En cuanto a las consecuencias de la ley que comenzó a aplicarse desde hace casi 3 años, Almonacid indicó que “la afectación al mercado es difícil de volver atrás. Primero porque  muchos propietarios desconfiaron del gobierno y sacaron sus casas o salones del mercado de alquiler, por lo que las pusieron en venta. Esto achicó la oferta del mercado de alquiler, lo que trajo un aumento de precios como pasa cuando se reduce la oferta y se mantiene la demanda, en cualquier otro producto”.

En igual sentido, reconoció que el sistema actual deja descontentas a las dos partes. Para los inquilinos con ingresos fijos es difícil afrontar el costo de la actualización, mientras que para el propietario tampoco es suficiente, porque queda por debajo de la inflación.

“Hoy la rentabilidad no llega al 3% anual, cuando históricamente era el 12% anual. Una propiedad que vale 100.000 dólares, o 39 millones de pesos, la ‘ruedita’ ideal sería del 1% mensual, o sea un alquiler de 390.000 pesos, pero ni loco se puede cobrar ese valor. A lo sumo puede estar en 120.000 pesos, por lo que estamos hablando del 0,025% mensual, o sea el 3% al final del año. Y eso, siempre que no se rompa nada y la vivienda se devuelva en condiciones, porque si hay que pintarla o hacer otros arreglos se pierden 3 ó 4 meses de alquiler”.

En definitiva, cuestionó, “estos anuncios son manotazos de ahogados y no van a modificar nada de lo que está pasando en el mercado inmobiliario”.

INTENTOS PARA MODIFICAR LA LEY

Durante el año pasado hubo intentos para modificar la ley, pero finalmente no se llegó a un consenso en el Congreso de la Nación. Por un lado, el dictamen de Juntos por el Cambio proponía volver a la extensión de contratos de dos años, con extensión automática de un año más si ninguna de las partes manifestase lo contrario. Y se buscaba dejar sujeto a la autonomía de la negociación entre las partes la fórmula de actualización, con plazos de modificación cada seis meses.

Por su parte, el dictamen del Frente de Todos proponía cambios en la fórmula de actualización, buscando mayor preeminencia de la evolución de los salarios que sobre la inflación, sosteniendo la duración de 3 años de los contratos. También se llegó a plantear la posibilidad de un impuesto a las propiedades ociosas, pero en ningún momento hubo acuerdo para llevar los dictámenes al recinto.

Cualquiera sea la decisión, el problema seguirá cruzado por un problema de fondo. La escasez de vivienda se ve agravada por la falta de créditos hipotecarios, para facilitar la construcción o ampliación de viviendas, como también de una política intensa para la construcción de viviendas sociales a través de fondos FONAVI o IPV.