Alquileres: cuál es el mejor índice para ajustar los valores en octubre

Quienes tienen contratos firmados hasta antes de la entrada en vigor del DNU 70, es decir el 29 de diciembre de 2023, todavía se rigen por la ley 27.551, aprobada el 30 de junio de 2020, con una reforma en octubre de 2023. En esa oportunidad se reemplazó el Índice de Contrato de Locación (ICL) por el de 'Índice Casa Propia', para atenuar los impactos de las subas.  

Como esa reforma se aprobó en plena campaña electoral, son pocos los contratos que se firmaron durante ese período de finales de 2023, por lo que la mayoría de los contratos preexistentes se remontan a antes de ese cambio en la ley. Es decir, con el ajuste anual mediante el ICL, hasta completar los 3 años de contrato. Esto lleva a deducir que los últimos vínculos bajo esa norma terminarán de extinguirse en octubre de 2026.

Quienes se rigen por esa norma, que disponía actualizaciones anuales en base al ICL, encontrarán en octubre un ajuste que ya se proyecta, según anticipó Ambito.com, en el 238%, que es obviamente muy alto, pero puesto en perspectiva marca un detalle no menor. Será el segundo mes consecutivo en registrar una baja, ya que la tendencia se había iniciado en septiembre, cuando se ubicó en el 243,16%, es decir 4 puntos por debajo de agosto, con 247,56%.

El ICL combina la inflación y el índice de salarios, conocido como RIPTE, por lo que el quiebre en la tendencia alcista se vincula con los registros del INDICE de Precios al Consumidor (IPC), que comenzaron a mostrar una tendencia a la baja desde el mes de mayo.

Aunque el alivio no es significativo, implica una actualización más baja para quienes deberán renovar en octubre, en comparación a septiembre; y mucho más marcada frente a quienes lo hicieron en agosto.

A CUÁNTO SUBE UN ALQUILER PROMEDIO

Veamos un ejemplo. En agosto, con el ICL del 247,56%, una familia que pagaba un alquiler de 200.000 pesos mensuales por su vivienda debió empezar a pagar, por los siguientes 12 meses, 695.120 pesos.

Otra familia, que pagaba el mismo monto y debía renovar en septiembre, lo hizo sobre un ICL de 243,16%, lo que significa que el nuevo valor, para los próximos 12 meses, será de 686.320 pesos. Y en octubre, con el ICL en el 238%, renovaría, por el mismo monto de alquiler, en 676.000 pesos mensuales. La diferencia, con respecto a agosto, es de casi 20.000 pesos menos por mes.

Como el ICL va tomando con cierto rezago los índices inflacionarios, es probable que la tendencia de baja se mantenga en los próximos meses, en función de la merma en el IPC y la escasa suba en la mayor parte de los sectores salariales.

ICL VERSUS INFLACIÓN: ¿CUÁL RESULTÓ MÁS CONVENIENTE A LOS INQUILINOS?

Por fuera de los contratos regidos por la ley anterior, todos los alquileres que se acordaron luego de la vigencia del DNU 70 están plenamente desregulados, es decir que dependen del período que hayan acordado propietarios e inquilinos para renovar el valor, para lo cual eligieron también distintas fórmulas de ajuste.

En Comodoro, según lo que comentaron en lo que va del año distintos referentes del sector inmobiliario en diversos informes de ADNSUR, en la mayoría de los casos se ha optado por ajustes trimestrales o cuatrimestrales.

En cuanto a la fórmula elegida, algunos acordaron hacerlo por la variación acumulada del IPC en ese período, otros por el ICL, que es lo que regía para la ley anterior, pero ahora acortándolo al plazo de 3 meses. O también por una combinación entre ambos.

En esa gama de opciones, hay inquilinos que salieron ganando, si es que acordaron con sus locadores ajustar únicamente por la variación del IPC. Así lo divulgó el contador César Herrera, director del Observatorio de Economía de la Facultad de Ciencias Económicas, al revelar que el ajuste por ese sistema resulta hoy significativamente más bajo que aplicando el ICL.

"Hemos notado la diferencia clara que hay entre ICL y el IPC, que puede ser muy importante. En el último trimestre, los alquileres que ajustaron por IPC (inflación), en septiembre, subieron un 13%, para los próximos 3 meses. Quienes ajustan por el Indice de Contratos de Locación, tuvieron una suba mucho más notoria, del 29%".

La diferencia es más que notoria. "Recibí consultas si era razonable ese nivel de ajuste, que en principio no me parecía así, pero al mirar el ICL arroja esa suba para el trimestre, contra el IPC que daba alrededor del 13,35% -expresó el analista, en diálogo con Actualidad 2.0-. Es muy claro cómo se puede haber optado por una u otra fórmula de actualizar y la incidencia fuerte que tienen una y otra en el presupuesto familiar".

En los próximos meses se verá si, en caso de cumplirse la expectativa del gobierno de que la inflación llegue al 2% mensual, los valores de alquileres continúan atenuándose, tal vez no para bajar, pero al menos para subir a un ritmo menos acelerado.