Chubut Fideicomisos S.A.: la herramienta de asociación público privada que se utilizará para financiar la construcción de viviendas en Chubut

Con un padrón de más de 31.000 familias chubutenses inscriptas esperando una vivienda en el IPV -en algunos casos hace décadas- más un mercado inmobiliario sub ejecutado ante la falta de crédito accesible, el gobierno provincial trabaja en el diseño de una nueva herramienta a través de un fideicomiso con la participación estelar del Banco del Chubut para agilizar el acceso al financiamiento de viviendas.

La elaboración legal del nuevo sistema se está trabajando dentro del gabinete por pedido del gobernador Ignacio Torres. Si bien todavía hay mucha reserva, ya que se pensaba anunciarlo en el discurso del 1° de marzo ante la Legislatura -aunque se estima un lanzamiento oficial recién para abril o mayo- ADNSUR tuvo acceso a los puntos centrales de la idea que aún está en etapa embrionaria.

El objetivo es implementar una política de shock a la industria de la construcción a partir de la inyección de liquidez en un mercado que hoy está paralizado, con la obra pública nacional detenida, y ausencia de financiamiento privado para el acceso a la vivienda propia por parte de sectores de menores ingresos y sectores medios, que además deben afrontar un enorme aumento en los alquileres, donde también hay una demanda que supera a la oferta.

En este contexto que se fue agravando con los años, el único modelo que se aplicaba era el de las viviendas sociales a través del sistema Fonavi y entregadas a través del Instituto Provincial de la Vivienda, en cantidades cada vez más bajas y con un mecanismo que la justicia demostró que es poco transparente además de ineficiente, ya que los beneficiarios en muchos casos no terminan pagando las cuotas que son por demás accesibles.

En 2012 el gobierno nacional lanzó el Procrear, un sistema que funcionó para sectores medios con la participación de Anses y el Banco Hipotecario, y logró reactivar en su momento el marcado; pero que hoy está frenado y se habla de un traspaso por parte de la gestión de Javier Milei a la provincia, que se haría cargo de la cartera de hipotecas.

Luego en la gestión de Mauricio Macri se anunció el financiamiento de créditos inmobiliarios ajustados por UVA de acuerdo al incremento inflacionario, lo que fue muy difícil de afrontar para los salarios de sectores medios, que sufren las consecuencias de un ajuste feroz en las cuotas todos los meses, en los pocos casos que pudieron obtenerlo.

Todo este panorama va de la mano con un sistema crediticio en manos de los bancos privados que deben cumplir enormes exigencias por parte del Banco Central, que vuelve inaccesibles las líneas de financiamiento para las familias de ingresos medios. Los requisitos salariales y de cumplimiento de papeleo son tan altos, de la mano de una tasa tan elevada, que el resultado es que en la práctica casi no existe crédito.

Por todo esto, el desafío que se planteó la actual gestión es reactivar la entrega de créditos para la compra o construcción de viviendas, en una asociación que tendría tres patas: el gobierno provincial (con el aporte clave del Banco del Chubut), las cámaras empresarias de la construcción, y el sector de los vendedores.

Sistema ineficiente

El Instituto Provincial de la Vivienda no va a desaparecer, sino que será una parte integrante de este nuevo mecanismo, según explicaron sus autores a esta columna. En lo que hay consenso es que tiene que cambiar el sistema actual, que incluye listados de inscriptos a los que se asignan puntajes en los que las familias deben esperar años para entrar en un sorteo, y cuando acceden a viviendas -que además están lejos de ser las ideales-, después cuesta muchísimo hacerlos cumplir con el pago de la cuota.

La demanda es altísima y los barrios que se financian con fondos nacionales y provinciales son cada vez menos. Hoy se aplica un sistema de UVIS (Unidades de Vivienda) -absolutamente desactualizado- con valores promedio de 70 mil pesos mensuales, con una cuota mínima a nivel social de 13 mil pesos.

En los casos anteriores a 2018 las cuotas continúan siendo de 10 mil pesos, y aunque parezca increíble en esos valores, el recupero oscila en torno al 50 %, lo que quiere decir que la mitad de los adjudicatarios no paga. Algunos incluso alquilan sus casas sin haberlas terminado de pagar, violando un contrato original ya que se trataba de unidades que eran destinada a única vivienda familiar.

Para colmo de males, se arrastra desde hace tiempo otro problema: hace años que no se otorgan escrituras, por un problema legal con el área de escribanía de la provincia, y una discusión respecto a quién se hace cargo del costo de ese trámite, si está incluido en las cuotas o debe pagarse aparte.

Y la frutilla del postre de un sistema que funciona mal es que, al ser poco transparente, dio lugar a los “intermediarios”, es decir, figuras de sectores medios de la administración que aprovechándose de la desesperación de la gente por dejar de pagar un alquiler y tener su propia vivienda, vendieron a valores onerosos sus influencias cobrando una suma para que una carpeta ingrese en los nuevos listados de adjudicatarios.

Un negociado vergonzoso que salió a la luz por ejemplo en Comodoro Rivadavia, donde se inició una causa penal en medio de la cual -para que no queden dudas del tono semi mafioso de la cuestión- la sede del IPV de la ciudad petrolera con todos los archivos fue prendida fuego de manera intencional en 2020.

La visión actual es que el Instituto de la Vivienda seguiría ocupándose de las viviendas sociales, para sectores de menores ingresos, ya que tiene personal para hacer ese tipo de relevamientos. Pero el objetivo de este nuevo mecanismo a través de un fideicomiso será ocuparse además de viviendas un poco más grandes, de 90 o 120 metros cuadrados, destinadas a familias de ingresos medios que pueden afrontar una cuota más alta, pero que hoy están expulsadas del sistema de créditos bancarios.

La herramienta legal

Lo que sucede es que el Banco del Chubut cuenta con liquidez de fondos que quiere volcar al bolsillo de los vecinos de la provincia, pero hoy no puede ejecutar todo ese dinero bajándolo a los sujetos de crédito, porque está atado a normativas del Banco Central que son muy restrictivas.

Lo que sí puede hacer como agente financiero es poner dinero en un fondo de inversión, y dejar al mercado privado de las inmobiliarias el acceso a los potenciales compradores y el papeleo de los requisitos. Es decir, poner la plata pero “correrse” del otorgamiento del préstamo.

Para ello, la gestión de Ignacio Torres apelará a una norma vigente desde 2010, en la segunda gestión de Mario Das Neves: se trata de la Ley II N° 86 que faculta al Estado Provincial y al Banco del Chubut S.A. a constituir la Sociedad Anónima que se denominará Chubut Fideicomisos S.A., con un capital integrado por la provincia en un 90 % y 10% por el banco.

Allí se dispone que esta figura tendrá por finalidad la realización de todos los actos jurídicos comprendidos en el Régimen de Fideicomisos, de conformidad con el Estatuto que por vía reglamentaria se apruebe, quedando facultada para actuar en carácter de mandataria o intermediaria en el mercado de capitales en Chubut.

También se dispuso que Fideicomisos S.A. actuará en carácter de agente fiduciario prioritario en toda clase de fideicomisos a celebrarse, inclusive fideicomisos financieros, respecto de los tres Poderes del Estado Provincial, o sociedades en las que el estado provincial sea parte, y también los entes autárquicos.

Ante el déficit habitacional de Chubut, este fideicomiso inyectaría “plata viva” al mercado comprando el flujo de hipotecas que quedarían en su poder. El objetivo es que, por un lado, los municipios avancen en obtener loteos con servicios, y por el otro, el sector de las empresas constructoras avancen en el diseño de barrios, que después serán ofrecidos a los interesados por agentes inmobiliarios.

El sistema cambiará el orden: hoy se espera el financiamiento de Nación para un barrio, luego se llama a licitación y se contrata una empresa para ejecutarlo. La idea es que ahora la empresa primero avance con las casas, y el fideicomiso financie a los compradores interesados que, podrían acceder a requisitos y tasas de interés menos exigentes que las de los bancos, aunque más altas lógicamente que las del IPV.

Alcances

Según este proyecto embrionario, con estos cambios se apuntaría a un enorme sector intermedio que hoy estaría afuera del mercado inmobiliario, porque no califica para viviendas sociales, pero tampoco para los altos requisitos bancarios. Una enorme masa de familias asalariadas que debe pagar altos alquileres y ve como pasan los años sin poder acceder a su propia casa.

Y la otra consecuencia obvia sería reactivar el trabajo en el sector de la construcción, inyectando un flujo de divisas que generaría miles de puestos al sector de la UOCRA, que hoy ve con peligro los anuncios nacionales de paralización de la obra pública.

El primer paso se dio esta semana, con la reunión que hubo en Rawson en la que se conformó en una asamblea entre representantes de la provincia y del Banco del Chubut, la integración del nuevo directorio de Chubut Fideicomisos S.A.

Ahora resta trabajar en la letra fina, para la que aún faltan algunos datos de relevamiento del mercado para un panorama más concreto de cuánto dinero se va a aportar en una primera etapa. Luego se piensa convocar a las empresas constructoras y a los agentes inmobiliarios, para explicar los ejes del nuevo sistema y buscar que se trate de un negocio rentable para todas las partes.

El anuncio formal lo hará el gobernador Ignacio Torres en las próximas semanas, pero se sabe que hay mucha ansiedad por conocer los avances y que el pedido es que esté listo cuanto antes. El diagnóstico es clarísimo: hay demanda de viviendas pero falta financiamiento, y hay que impedir la pérdida de puestos de trabajo en la construcción. Uno de los tantos temas urgentes que tiene resolver Chubut.