La odisea de la casa propia: sin créditos y a pulmón para cumplir el sueño de dejar de alquilar

Luego de la fallida experiencia de los créditos hipotecarios del “sistema UVA”, que ajusta cuotas en base a la inflación y por lo mismo se tornaron casi impagables para muchas familias que los habían tomado, el sistema bancario en general ofrece escasas alternativas de préstamos para construcción o compra de viviendas. ¿Cuánto tiene hoy que ganar una familia en Comodoro, para poder afrontar la cuota de una de las pocas líneas existentes?  

El Congreso de la Nación se prepara a discutir nuevos cambios en la ley de Alquileres, ante las graves dificultades que se enfrentan hoy con el sistema de actualización de contratos, sumado a la escasez de viviendas.

En Comodoro, el mercado ya ha dado muestras suficientes de que la ley aprobada en junio de 2020 ha traído más complicaciones que soluciones, según se escucha en el reclamo de inquilinos y también de propietarios de viviendas. 
Mientras esa nueva modificación a la ley se debate, salimos desde esta sección a consultar qué opciones hay en materia de préstamos hipotecarios en la actualidad, para quien intente comprar o construir su primera vivienda familiar.

La respuesta más corta: no hay préstamos. O si los hay, son demasiado costosos y posiblemente inaccesibles, aun a pesar de los actores del mercado financiero. La última experiencia en la materia no dio buenos resultados, ante la escalada inflacionaria:

“En su momento, el gobierno anterior lanzó una línea de créditos hipotecarios UVA, actualizables por inflación, que tuvieron diferentes complicaciones para deudores, a partir del ajuste de cuotas por inflación”, reconoció Gastón Alvarez, subgerente general principal de Negocios de Banco Nación Argentina , consultado para este informe exclusivo de ADNSUR. 

“El sistema financiero, en general, se ha retirado en cuanto a este tipo de créditos, pero hoy se analizan distintas alternativas, que no tienen que ver con el sistema UVA”, anticipó Álvarez. 

Por su parte, Rafael Nieto, gerente zonal del Banco Credicoop, una de las pocas entidades que hoy ofrece préstamos hipotecarios para compra o construcción, opinó que se debe volver a modalidades similares a las que rigieron años atrás, con tasas de interés subsidiadas y con amplios plazos de cancelación, como los planes PROCREAR:

“Es necesario que vuelva a haber una intervención del Estado, con una línea como la que en su momento hubo con los planes Procrear, porque si no es casi imposible. Al menos como solución masiva, es inviable. Tal vez haya gente que pueda comprar una casa con gran esfuerzo y sacrificio, pero es limitado a pocas personas, cuando la necesidad es muy grande”, reflexionó Nieto.

Cuánto tenés que ganar para un hipotecario y de cuánto sería la cuota a pagar

Con todo, hay algunas líneas de crédito hipotecario, para algún valiente que pueda animarse o para un grupo familiar que reúna el alto umbral de ingresos necesarios para calificar. Previsiblemente, ante este tipo de condiciones, hay una escasa o nula demanda, según comentó Gabriel Llano, gerente de banco Credicoop en barrio Industrial. 

En efecto, el crédito que ofrece hoy esa entidad financiera otorga hasta el 70 por ciento del valor de la tasación, para la adquisición o construcción de una vivienda única y de ocupación permanente. La línea propone un interés a tasa fija del 39,8 por ciento en las primeras cuotas, que al anualizarse se transforma en un 48 por ciento, con un costo financiero total del 48,15 por ciento. 

Después del quinto mes, la tasa se transforma en variable, tomando como referencia la denominada tasa BADLAR (que es el interés que rige en préstamos interbancarios), más 4 puntos. 

“Hoy esa tasa variable sería equivalente a algo más del 39 por ciento, es decir lo mismo que el interés de tasa fija de los primeros meses, pero el riesgo es que la tasa BADLAR pueda subir, en un contexto inflacionario como el que atraviesa el país”, destaca el gerente, recordando que la inestabilidad de la tasa se extenderá en un período superior a los 14 años.  

La operatoria dispone que la cuota no puede superar el 35 por ciento de los ingresos del titular o del grupo familiar conviviente, mientras que la edad máxima para obtenerlo es de 65 años. Si alguien tiene 54, también lo puede solicitar, pero en ese caso el plazo se reduciría a 11 años. 

Al realizar una simulación de lo que significaría un préstamo de 4 millones de pesos , “partiendo de la base de que esa plata no alcanza para comprar o construir una vivienda” (las viviendas sociales IPV tienen una base del orden de los 7 millones de pesos por unidad), el ingreso familiar no debería ser inferior a 390 mil pesos mensuales, para quien afrontará una cuota de alrededor de 135 mil pesos mensuales.

Sobre un préstamo de 12 millones de pesos, la cuota mensual sería hoy de 400.000 pesos, lo que demanda un ingreso cercano a 1,2 millones de pesos. 

Como la relación del tope sobre el ingreso debe abarcar a todo el sistema financiero, si el solicitante tiene otras deudas o un alto consumo con tarjetas de crédito, por ejemplo, se resta sobre el ingreso a considerar para la capacidad de pago, lo que torna mas dificil la posibilidad de acceso.

“Aun asumiendo que puede haber ingresos altos, como en esta zona por la actividad petrolera –refirió Rafael Nieto-, hay que pensar que el crédito necesario es mucho más alto, considerando que el metro cuadrado de construcción está en torno a los 1.000 dólares. Si el préstamo fuera de 12 millones de pesos, la cuota tiene que ser de unos 400 mil pesos”.

Si el tope la cuota es del 35 por ciento, el ingreso familiar para el caso del ejemplo anterior tendrá que acercarse a 1 millón más 200 mil pesos mensuales…

La necesidad de que el Estado interceda para facilitar créditos de vivienda

En ese marco, Nieto insistió en la necesidad de que el Estado disponga de líneas con tasa subsidiada, como el mencionado programa Procrear, que años atrás ofreció plazos más extensos, de 20 ó hasta 30 años, con una tasa de interés hoy compensada, en el orden del 12 por ciento.

“A diferencia de las modalidades actuales, el sistema que se aplicaba hasta 2015 te aseguraba que nunca el valor de la cuota podría superar el 30 por ciento de los ingresos, por lo que en caso de superar ese tope se refinanciaba y se extendía el plazo ”, recordó el referente de la entidad, que tiene una particular visión social, por tratarse de un banco cooperativo.

Al recordar la experiencia de los créditos UVA, Nieto ponderó que el banco Credicoop no motorizó esa operación, ya que la elevada inflación del país motivó que por el sistema de actualización el deudor sólo cancelara intereses, mientras el capital crece cada vez más. 

“Una modalidad así podría funcionar en economías con una inflación del 2 por ciento anual, pero en nuestra economía se tornaban imposibles de pagar. Incluso nosotros otorgamos muchos préstamos a clientes que los solicitaron para poder cancelar hipotecas UVA en otras entidades”, recordó, sobre la experiencia disparada a partir del año 2018 y hasta el presente.

Por su parte, Gabriel Llano reconoció que en las condiciones actuales, la demanda sobre créditos hipotecarios es prácticamente inexistente. El gerente comercial añadió que la misma opción rige para terminación o refacción de viviendas, con la ventaja única de contar con un año de gracia para comenzar a cancelar el capital.

Créditos para refacción y terminación de viviendas

Desde Banco Nación se informó que si bien hoy no se ofrecen créditos hipotecarios, sí se maneja una operativa destinada a la terminación, ampliación o refacción de vivienda, con un monto máximo de 5 millones de pesos. 

El préstamo ofrece 10 años de plazo, según precisó Gastón Alvarez, en tanto no requiere garantía hipotecaria, mientras que el solicitante debe ser titular de la vivienda única, familiar y de uso permanente.

“Banco Nación lanzó el año pasado línea esta línea crediticia, que puede servir para agrandar una casa, construir un quincho, sumar una habitación o hacer terminaciones –graficó el ejecutivo de la entidad a nivel nacional-. Se ofrece una tasa fija del 24 por ciento durante el primer año, mientras que en el segundo y tercero el interés se actualiza con el Coeficiente de Variación Salarial”.

A partir del cuarto año, el crédito pasa a una tasa variable, actualizada por BADLAR, más un margen de 4 puntos. 

“En este momento no hay operaciones con créditos hipotecarios, para compra o adquisición -indicó Alvarez-, aunque sí estamos estudiando diferentes líneas para lanzar en el mercado. Los hipotecarios UVA tuvieron diferentes conflictos, pero por suerte, sobre 47 mil créditos que entregamos desde el Banco Nación, solamente 500 quedaron en situación irregular”.

En relación a los préstamos personales actuales, para terminar o reparar viviendas, dijo que hay una alta demanda, ya que se entregaron créditos por alrededor de 5.000 millones de pesos, ya que otra de las ventajas de esta línea es el menor costo, al tratarse de un préstamo personal, sin conformación de hipoteca.

Otras entidades no respondieron a la consulta para este informe. Desde Banco Chubut sólo se precisó que no hay créditos hipotecarios en la actualidad, mientras que la inquietud fue transmitida también al Banco Hipotecario Nacional, sin respuesta hasta el cierre de este informe.

El gobierno relanza el plan Casa Propia Procrear

A nivel nacional aparece una expectativa en torno a una línea específica para construcción de viviendas familiares, aunque el monto ofrecido es bastante acotado, si lo que se apunta es a la construcción. Se trata de la línea Casa Propia Procrear, que abrirá inscripciones el próximo 12 de abril, promovida por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

Estarán disponibles 264 mil créditos a tasa cero, “para que más familias tengan la posibilidad de acceder a una vivienda o mejorar su casa”, según se informa en el sitio oficial del gobierno nacional (www.argentina.gob.ar/casapropia).

El préstamo será de 4 millones de pesos y plazos a 30 años, para construcción de viviendas de hasta 60 metros cuadrados, con ajuste del capital a partir del coeficiente de variación salarial. Como los cupos son limitados, una vez que se abra la inscripción el sistema prevé un tipo de vivienda a construir, sobre un terreno que deberá estar estructurado al 31 de diciembre último. 

Se trata de una opción viable para sectores sociales de menores ingresos, que deberán reunir los requisitos para calificar para el crédito, pero parece lejos del tipo de solución que se requiere ante la gran demanda de viviendas en el país y en esta región en particular, con alquileres que crecen al ritmo de la inflación y tornando, al menos por ahora, muy lejano el sueño de la casa propia.