Alquileres: La desregulación mejoró la oferta y los créditos destrabaron ventas, pero sigue la falta de viviendas familiares

En un año que arrancó marcado por la desregulación del mercado, tras el decreto presidencial que dejó sin efecto la ley de alquileres que rigió hasta diciembre de 2023, el mercado inmobiliario tuvo reacomodos importantes. Desde el sector inmobiliario dicen que hay más oferta, pero en Comodoro y Rada Tilly siguen escaseando las viviendas familiares. Los precios se desaceleran por baja en la inflación y el ICL, que en enero perforará el piso del 200%.

“El arranque del año fue con incertidumbre, en el que no sabíamos bien lo que iba a pasar, si la gente iba a poder pagar los alquileres o cuál iba a ser la tasa de ajuste -reseñó Nicolás Cerneaz, desde ‘House Inmobiliaria’ e integrante de la Cámara del sector-. Acordamos una metodología rápidamente, en base al acuerdo entre las partes, que es utilizar el índice que se aplicaba anteriormente, pero ajustado cada 3 meses”.

“El ajuste resultó inferior al que se aplicaba hasta el año pasado”, según opinó el corredor. Al hacerse con una periodicidad más corta, “al propietario le rinde más y no se queja como antes y al inquilino se le hace más llevadero, porque al ajustar cada 3 meses, no es el impacto de entre 150 ó 190% que podía haber con el sistema anterior, cuando el ajuste era cada un año”.

La tasa de ajuste trimestral se ubica hoy en torno al 15%, dependiendo del índice que se utilice, según añadió el referente inmobiliario, lo que proyectado a todo el año arrojaría un 60%.

MÁS PROPIEDADES EN ALQUILER, PERO FALTAN VIVIENDAS FAMILIARES

“Hay un montón de propiedades en alquiler hoy -refirió-, pero sobre todo propiedades de una sola habilitación, tal vez no es la vivienda familiar que busca la mayoría. Hay mucha oferta de propiedades chicas, pero una familia, aunque tenga un solo hijo, busca con no menos de dos dormitorios”.

En esa mirada coincidió Santiago Ruiz, de la inmobiliaria que lleva su nombre e integrante de Red Remax, quien detalló que “no hay casas para alquilar, convengamos que también hay una particularidad de nuestra idiosincrasia, de nuestro mercado y es que acá en Comodoro o Rada Tilly la gente prefiere el patio y no tanto el departamento. No es como Buenos Aires u otras grandes ciudades, donde lo que más se busca es el departamento”.

Ruiz advirtió que “tampoco hay un movimiento a la construcción en los últimos años, entonces no hay oferta de departamentos nuevos ni oferta de casas en barrios que se estén haciendo para inversores. Tenemos una escasez habitacional en la zona”.

En ese marco, explicó que “los valores realmente se han acomodado un montón. Estamos alquilando propiedades hoy a valores de hace 6 meses, más allá de que, lógicamente, la inflación continúa, pero muchísimo más baja”.

Para Cerneaz, “el mercado está hoy bastante más saludable en el aspecto de los alquileres, hay mucha más certeza porque el índice viene bajando. Como contrapartida, se está moviendo la venta de propiedades”.

Desde el sindicato de Inquilinos, por otra parte, la visión es diametralmente opuesta, tal como se informó a través de ADNSUR días atrás, en este posicionamiento adoptado por la titular del área, Pamela Demes.

EL INDICE DE AJUSTE VIENE BAJANDO Y EN ENERO SERÁ DEL 190%

El ICL (Índice de Contratos de Locación, publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina) rige todavía para quienes alquilaron bajo contratos que se firmaron hasta principios de diciembre del año pasado, pero hoy está en una situación algo más aliviada, al promediar la inflación de diciembre de 2023 y enero de 2024, con más del 20%, frente al 3% que se viene registrando en los últimos meses.

Esto incluye a los contratos firmados hasta antes de la entrada en vigor del DNU 70, es decir el 29 de diciembre de 2023, que todavía se rigen por la ley 27.551, aprobada el 30 de junio de 2020, con una reforma en octubre de 2023. En esa oportunidad se reemplazó el Índice de Contrato de Locación (ICL) por el de 'Índice Casa Propia', para atenuar los impactos de las subas.  

En efecto, el ICL arrojó para diciembre de este año un 208% de ajuste anual, casi 20 puntos menos que los 227,14% de noviembre. Desde el pico máximo alcanzado en julio, con el 265%, agosto retrocedió al 247,6%; septiembre bajó al 243,16%; la baja continuó en octubre, con el 238% y el índice ya mencionado para noviembre. Enero de 2025 perforó el piso de los 200 puntos, ya que el Banco Central anticipó que el índice será del 190% en el primer mes del año.

Para quienes hacen ajustes trimestrales en el nuevo sistema, en algunos casos optan por el IPC (Índice de Precios al Consumidor) y en otros por el ICL dividido en trimestres. Si bien hasta hace algunos meses resultaba más conveniente el ajuste por inflación, durante el año próximo ambos valores tenderán a confluir.

“Para quienes hacen el ajuste interanual, el impacto va a ser mucho menor -evaluó Ruiz-. Ahora, los contratos nuevos sí estamos haciéndolos cada 3 meses en base al IPC, que da un valor más acertado de mercado. O sea, no hay nada de paralización ni para el inversor que tiene una renta, ni un esfuerzo muy grande para el asalariado, porque su salario va acorde a la inflación. El inquilino mantiene su costo y el inversor sigue recibiendo prácticamente el mismo dinero”.

HAY MÁS CRÉDITO, PERO EN COMODORO HAY UN ‘TALÓN DE AQUILES’

La dinamización del mercado de crédito es otro aliciente, en la medida que se profundice la reaparición de líneas de préstamos hipotecarios, ya que esto genera que, por ejemplo, se liberen algunas propiedades que estaban alquiladas porque el inquilino accedió a la posibilidad del financiamiento bancario. Sin embargo, la experiencia hasta ahora refleja que no es tan sencillo:

“Se dieron muy pocos créditos en Comodoro, para quien calificó y estaba con todos los papeles en regla -refirió el entrevistado-. Debe tener la escritura en perfectas condiciones, la propiedad no debe estar en sucesión y hay otra serie de requisitos. El talón de Aquiles de las propiedades en Comodoro son los planos, porque no está autorizado, o la ampliación no está relevada. Eso termina siendo un inconveniente para los créditos, pero se están dando y va a haber inquilinos que van a comprar”.

Para Santiago Ruiz, en cambio, la situación ha sido bastante diferente.  

“En nuestra experiencia, la activación de los créditos hipotecarios le ha dado realmente movimiento al mercado. Estamos vendiendo en este momento todo aquello que esté en condiciones para venderse por crédito hipotecario -precisó-. Hay mucho movimiento y también ha aparecido el dinero que estaba guardado a la espera de los cambios económicos. También hay inversores particulares, que no dependen de crédito, que están comprando”.

Así, el crédito hipotecario y el ‘blanqueo’ de capitales posibilitaron una reactivación, en la que también hay compra de inmuebles que incluso se encuentran alquilados, con el propósito de usufructuar la renta generada. “Es un fenómeno que estamos observando en la inmobiliaria, con gente que tiene un ahorro y compra inmuebles. Es plata que estaba ‘bajo el colchón’, aunque estuviera blanqueada, pero que hoy decide invertir. Quizás ese dinero estaba en el mercado financiero, pero como ya no rinde tanto, va en busca de un departamento o una casita chica”.

LA MIGRACIÓN DE COMODORO A NEUQUÉN NO SE REFLEJA EN CASAS VACÍAS

Otra observación que dejó Santiago Ruiz es la que se vincula al fenómeno de traslado de familias de trabajadores petroleros, que migran desde Comodoro-Rada Tilly hacia Neuquén, con un efecto que por ahora no es el que podía preverse en el mercado inmobiliario.

“La gran migración de familias petroleras, hacia Vaca Muerta, tampoco ha dejado en el mercado una gran oferta de casas -evaluó-. Notamos nosotros que mucha gente se va, pero le deja la casa a un familiar, o la deja cerrada a la espera de lo que va a suceder. Nosotros esperábamos muchísimo más oferta de casas en alquiler, pero al menos a mí no me ha sucedido. He hablado con colegas y tampoco les sucedió. Aparecen casas, pero no en la medida que, al menos yo, esperaba”.

De todos modos, consideró que el fenómeno tendrá que darse en algún momento, “porque esas familias que se radican en Neuquén, por la industria petrolera, en algún momento van a resolver vender o alquilar sus casas para no volver”.